ACERCA DE LA RESPONSABILIDAD DE LOS CONSTRUCTORES DE VIVIENDA EN COLOMBIA: LEY ANTI SPACE

ACERCA DE LA RESPONSABILIDAD DE LOS CONSTRUCTORES DE VIVIENDA EN COLOMBIA: LEY ANTI SPACE

ACERCA DE LA RESPONSABILIDAD DE LOS CONSTRUCTORES DE VIVIENDA EN COLOMBIA: LEY ANTI SPACE

LIDYA MABEL CASTILLO SANABRIA Abogada - Universidad de la Sabana (Bogotá, D.C.- Colombia), Máster en Abogacía Internacional - ISDE Barcelona, Master en Antropología Urbana, Migraciones e Intervención Social, Universidad Rovira i Virgili Tarragona España.

La construcción es un segmento en Colombia, que ha tenido un auge muy grande desde hace un par de décadas, generando un impacto considerable en la economía general, y demarcando el crecimiento y avance del mismo. Por ello, y dados los hechos acaecidos en días pasado en Miami Beach (desplome de parte del edificio residencial Champlain Towers South), que aunque aún no se tiene un reporte sobre, si se trató de fallo técnico o un hecho natural, considero que se hace necesario, dadas las condiciones de suelos de muchas ciudades en Colombia, y con la experiencia del Space de Medellín, establecer los mecanismos necesarios para garantizar que:

• Se cause el menor número posible de daños, a través de un ejercicio responsable de la actividad constructiva;
• Si algún daño llega a ser causado, este sea rápida y efectivamente indemnizado a quien lo ha sufrido, a través de un eficiente sistema de responsabilidades por parte del constructor y demás intervinientes en la cadena constructiva; y finalmente,
• Que la indemnización de los daños causados no termine por llevar a la quiebra al empresario causante de los mismos, a través de un adecuado sistema de aseguramiento o traslado de riesgos.

Premisas que para el caso Colombiano no se aplican, generando verdaderas tragedias humanas dentro de quienes termina siendo afectados por construcciones irregulares, perdiendo su patrimonio y hasta su vida, sin que nadie responda por los perjuicios ocasionados.

LA RESPONSABILIDAD DE LOS CONSTRUCTORES EN LA LEGISLACIÓN COLOMBIANA

En Colombia frente a la responsabilidad del constructor el tema es insípido aun, existen ciertas normas limitadas en el Código civil, otras en el Estatuto del Consumidor, y finalmente en 2016 fue emitida la ley anti space (Ley 1796 de 2016) que busca establecer medidas de protección al comprador de viviendas.

EL código civil aborda el tema de la responsabilidad del constructor en los artículos 2060, 2061 y 2351. El artículo 2060 que aplica en materia contractual, y solo frente al empresario que se obliga a construir por un precio único prefijado un inmueble. En este caso, existe una garantía decenal cuando la edificación perece o amenaza en ruina, en todo o en parte cuando se presentan estas 3 circunstancias:

• Por vicio de la construcción,
• Por vicio del suelo que debió de haber sido conocido por el constructor, o
• Por vicio de los materiales empleados, siempre y cuando no hayan sido entregados por quien encargó la obra

Por su parte el artículo 2061 extiende la responsabilidad al arquitecto, dejando por fuera a el vendedor de inmuebles nuevos hechos por un tercero o por él mismo, el promotor, el calculista, el administrador delegado, el interventor, y en general, cualquier otra persona que hubiese participado en la construcción o venta del inmueble, en una calidad diferente a la del empresario constructor o el arquitecto.

Y finalmente el artículo 2351 que extiende la responsabilidad a los perjuicios que por la ruina se cause a terceros, y esta ruina provenga de vicios de la construcción, será de responsabilidad del arquitecto o constructor.

 

Se queda corto el Código Civil en materia de responsabilidad del constructor.

Qué dice el estatuto del consumidor ley 1480 de 2011

En esta ley se establecen dos tipos de garantías que son igualmente aplicables en materia de construcción.

• Garantía legal

Aplicable únicamente por vicios de calidad, idoneidad o seguridad, podría dar derecho al consumidor (piénsese en el adquirente del inmueble, o quien lo habite para sus necesidades no empresariales) únicamente a que se repare el bien o se devuelva el dinero si el vicio se repite, dentro del corto plazo de caducidad de la acción, y sin tener derecho a que se indemnicen los demás daños que estos vicios habrían causado.

• Protección por productos defectuosos,

Únicamente aplicaría para aquellos eventos en que por cualquier razón el inmueble no sea razonablemente seguro para el consumidor (que sería lo mismo que perecer o amenazar en ruina), y daría lugar a que se solicite en un proceso ordinario la totalidad de perjuicios que le fueren causados , pero que en últimas no sería una protección mayor a la otorgada en los artículos 2060 y 2351 del Código Civil, sin contar con la confusión adicional que introdujo la Ley 1480 de 2011 respecto del término para ejercer la acción, y la cual aún se debate si se trata de un término de prescripción o de caducidad.

Qué dice la Ley anti space Ley 1796 de 2016

Es un acercamiento del legislativo para proteger al comprador de vivienda, a través de tres pilares

• Incrementar la seguridad de las edificaciones.
• Fortalecer la función pública que ejercen los curadores urbanos.
• Obligar al constructor a brindar garantías a los compradores (con su patrimonio, a través de garantías bancarias o contratos de seguros)

Dentro de los tópicos que se encuentran en esta norma es viable mencionar los siguientes:

La revisión de diseños estructurales de edificaciones cuyos predios superen los 2.000 metros cuadrados construidos, la hará un profesional particular calificado, diferente al diseñador e independiente laboralmente de él. Esta función también podrá realizará personas jurídicas que se encuentren calificadas.

Las construcciones de más de 2.000 metros cuadrados, independiente de su uso deben someterse a una supervisión técnica, independiente del constructor.

Así las cosas, el Gobierno Nacional definirá los alcances, procedimientos, documentos y responsabilidades relacionadas con esa supervisión técnica. Esa supervisión se exigirá sin perjuicio de la obligación del constructor de realizar todos los controles de calidad y cumplir con los reglamentos.

Concluida la obra, el supervisor técnico independiente debe expedir, bajo gravedad del juramento, la certificación técnica de ocupación, que se protocolizará por escritura pública.

 

Frente al tema de los amparos, el Código Civil ordena que, si un edificio perece o amenaza ruina, en todo o en parte, dentro de los 10 años siguientes a su entrega, por vicios constructivos, del suelo o vicio en los materiales, el constructor debe responderle al comprador. Como amparo a este último, la “Ley Anti-Space” ordena que el constructor o vendedor de la vivienda nueva cubran esos perjuicios patrimoniales “a través de su patrimonio, garantías bancarias, productos financieros o seguros, entre otros”.

Se crea el Registro Único Nacional de Profesionales Acreditados para las labores de diseño, revisión y supervisión. Lo administrará el Consejo Profesional Nacional de Ingeniería.

Y nace la Superintendencia Delegada para el control de curadores urbanos.

Es necesario indicar que a la fecha noviembre de 2018, la ley antispace no se encuentra totalmente reglamentada, luego su aplicación no está en su totalidad habilitada.

En conclusión

• El actual sistema de responsabilidad civil y aseguramiento de los constructores en Colombia es insuficiente frente la realidad nacional en materia de las necesidades de las víctimas potenciales de los daños, y por ende, debe ser actualizado.
• Si usted está pensando en comprar inmuebles, por favor tenga en cuenta la trayectoria de la compañía constructora, verifique la legalidad del proyecto, determine si la compañía es lo suficientemente sólida para evitar su liquidación en los próximos años, y que eventualmente nadie le responda.
• Conozca sus derechos y por favor documéntese sobre la materia, es su patrimonio el que se encuentra en juego.

 

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