Banco de Tierras en Colombia, su concepto, objetivos y alcances a hoy

Banco de Tierras en Colombia, su concepto, objetivos y alcances a hoy

Banco de Tierras en Colombia, su concepto, objetivos y alcances a hoy

 

Lidya Mabel Castillo Sanabria-Doctoranda en Ciudad, Territorio y Planificación Sostenible.

El acelerado proceso de urbanización ha llevado al aumento del precio de la tierra que supera el índice de la inflación y que repercute gravemente en los costos finales de vivienda; la creación de los Bancos de Tierra, establecimiento público del orden municipal, se propuso la adquisición de terrenos útiles para la creación de reservas de tierra, y así evitar los riesgos de su encarecimiento cuando se destinen a la expansión del área urbana.

 

Los Bancos de Tierras son establecimientos públicos locales encargados de adquirir, por enajenación voluntaria, expropiación o extinción del dominio, los inmuebles necesarios para cumplir con los fines previstos en la ley 9ª de 1989. La finalidad de la figura no es otra que la de adquirir o sacar del mercado tierras pre - urbanas, a efecto de ordenar el crecimiento del municipio y evitar la apropiación indebida generada por el crecimiento. Otra de sus funciones, es neutralizar las alzas en los precios de los inmuebles que vendría a encarecer el costo de la vivienda. Como entidades públicas que adquieren tierras antes de su incorporación al desarrollo urbano, sus objetivos igualmente deben estar contenidos en el plan de desarrollo municipal, departamental o nacional, según sea el caso. Igualmente, se estableció el ejercicio del derecho de preferencia en la enajenación de inmuebles que aparezcan ubicados en zonas destinadas a Planes de Vivienda de Interés Social o para la protección del medio ambiente, entre otras.

 

El capítulo VII de la Ley 9 de 1989 modificado por el Artículo 138 de la Ley 388 de 1997, dispone respecto “De los Bancos de Tierras y de la integración y reajuste de tierras” lo siguiente:

 

Artículo 70º.- modificado por el Artículo 138 de la Ley 388 de 1997. decía así: Los municipios, el Distrito Especial de Bogotá, la Intendencia de San Andrés y Providencia y las áreas metropolitanas podrán crear establecimientos públicos locales denominados "Bancos de Tierras" encargados de adquirir, por enajenación voluntaria, expropiación o extinción del dominio, los inmuebles necesarios para cumplir con los fines previstos en los literales b), c), d), e), k), ll), m) y o) del artículo 10 de la presente Ley. Ver: Artículo 22 Ley 3 de 1991

 

Artículo 71º.- modificado por el Artículo 138 de la Ley 388 de 1997. decía así: El patrimonio de los Bancos de Tierras estará constituido por:

1. Los inmuebles urbanos y suburbanos que adquiera a cualquier título.
2. Los bienes vacantes que se encuentren dentro de su jurisdicción.
3. Las donaciones que reciba.
4. El rendimiento de sus propias inversiones.
5. Los terrenos ejidales, los cuales perderán su carácter de tales al ingresar a patrimonio de los bancos.
6. Los aportes, apropiaciones y traslados que les efectúen otras entidades públicas.

 

Artículo 72º.- Los Bancos de Tierras no estarán obligados a enajenar los inmuebles que adquieran, dentro del término previsto en el artículo 33 de la presente Ley, cuando se trate de aquellos adquiridos para los fines establecidos en los literales c), d), e) y k) del artículo 10.

 

Artículo 73º.- Establéese a favor de los Bancos de Tierras el derecho de preferencia en la enajenación de los inmuebles que según el plan de desarrollo aparezcan ubicados en las zonas destinadas por los Concejos, el Consejo Intendencial o las Juntas Metropolitanas a los fines establecidos en los literales b), d), e), m), n) y o) del artículo 10. En virtud de dicho derecho, los propietarios que tengan la intención de enajenar sus inmuebles deberán, por una sola vez, ofrecerlos en primer lugar a los Bancos de Tierras.

 

Artículo 74º.- Corresponderá a los representantes legales de los Bancos de Tierras determinar, con el visto bueno de sus juntas directivas, presididas personalmente por el Alcalde o el Intendente, y mediante resolución motivada, los inmuebles precisos respecto de los cuales se ejercerá el derecho de preferencia.

 

La resolución anterior será inscrita en cada uno de los folios de matrícula inmobiliaria de los inmuebles señalados, y no podrá inscribirse ningún título traslaticio de dominio posterior sin la constancia de haber cumplido la obligación prevista en el artículo anterior.

 

Artículo 75º.- El precio de compra del inmueble y las condiciones de pago se sujetarán a las disposiciones del Capítulo III de la presente Ley.

 

Artículo 76º.- Los Bancos de Tierras dispondrán de un plazo de tres (3) meses contados desde la fecha de recepción de la oferta para ejercer su derecho de preferencia, y un plazo adicional de seis (6) meses para perfeccionar la transacción.

 

Mientras no exista un Banco de Tierras, el derecho de preferencia lo ejercerá la entidad territorial, por conducto del Alcalde o Intendente de San Andrés y Providencia.

 

Artículo 77º.- Adicionado por el Artículo 138 de la Ley 388 de 1997. Los municipios, el Distrito Especial de Bogotá y la Intendencia de San Andrés y Providencia o sus entidades descentralizadas podrán asociarse con otras entidades públicas y con los particulares, por iniciativa de cualesquiera de éstos, para desarrollar áreas no desarrolladas previstas en el plan de desarrollo, mediante el sistema de reajuste de tierras, que consiste en englobar diversos lotes de terreno para luego subdividirlos en forma más adecuada y dotarlos de obras de infraestructura urbana básica, tales como vías, parques, redes de acueducto, energía eléctrica y teléfonos.

 

También podrán adelantar proyectos de integración inmobiliaria en zonas, áreas e inmuebles clasificadas como de desarrollo, redesarrollo y renovación urbana, con el objeto de reunir o englobar distintos inmuebles para subdividirlos y desarrollarlos, construirlos, o renovarlos y enajenarlos.

 

Las entidades antes enumeradas serán las encargadas de adelantar los proyectos relacionados con estos inmuebles mediante acuerdos de asociación, contratos de sociedad u otros que celebre con los propietarios de las tierras, así como también mediante la compraventa y expropiación de los inmuebles requeridos. Adicionado su contenido Ley 388 de 1997

 

Artículo 78º.- En los proyectos de reajuste de tierras y de integración inmobiliaria el pago del precio de venta, de la indemnización en el evento de la expropiación y de las utilidades o participaciones que reciba el propietario del inmueble, se efectuará preferiblemente con los lotes restantes de la subdivisión, provistos de la infraestructura urbana básica, o en inmuebles construidos dentro del proyecto respectivo.

 

El pago del precio de compraventa o indemnización por expropiación, así como los costos totales necesarios para la ejecución de los proyectos podrán ser pagados por bonos o títulos valores emitidos para el efecto, redimibles con el producto de la venta de los lotes o inmuebles resultantes.

 

El valor inicial de los inmuebles lo determinará el Instituto Geográfico Agustín Codazzi o la entidad que cumpla sus funciones, de acuerdo con las disposiciones contenidas en el Capítulo III de la presente Ley. El instituto o la entidad correspondiente efectuarán un nuevo avalúo para determinar el número de lotes o de inmuebles construidos necesarios para el pago del precio, de la indemnización o de las utilidades o participaciones. Sustituido por el Artículo 138 de la Ley 388 de 1997.

 

Como antecedente de los Bancos de Tierras en Colombia, están los antiguos ejidos que se pueden definir como “tierras comunales de propiedad de todos”; los ocupantes de los ejidos podían hacerse a sus tierras por compra o por arrendamiento, a precios muy bajos, fijados por el mismo municipio. La Corte Suprema de Justicia en su sentencia de Julio 28 de 1987, (Magistrado Ponente Alberto Ospina Botero), señala, en relación con los ejidos municipales que en la antigua legislación española, que se aplicó en América, el ejido fue un tipo de propiedad comunal para los vecinos de un pueblo que, si bien en un principio no les permitió su adquisición y explotación, luego el núcleo social vecino del poblado pudo explotarlo, con las limitaciones y modalidades que la ley señalaba, como hacer del ejido un bien inalienable, intransmisible, inembargable e imprescriptible.

 

Y que, según la doctrina y la jurisprudencia, los ejidos en antaño tuvieron su razón de ser como tales; hoy, por el creciente desarrollo de las ciudades, por la expansión de las mismas, por los adelantos urbanísticos, por la transformación y tecnificación de los servicios públicos, etc., constituyen más bien un obstáculo al progreso urbano. Por consiguiente, la real situación en que se desenvuelven las ciudades y poblados ha dado lugar para que se afirme, con sobrada razón, que su destinación primitiva ya no es practicable y, en términos generales, de tal institución no se beneficia la clase social, como fue su propósito inicial, lo que dio lugar para que se empezara a autorizar los municipios para disponer a enajenar tales bienes.

 

Durante el Gobierno de Iván Duque se ha incorporado al Banco de Tierras más de 1.600.000 mil hectáreas para los campesinos de Colombia, que son más de 12 mil predios, un 88% del inventario inmobiliario actual (del disponible por el Banco de Tierras), y en cuanto al tema de titulación de predios, concluye su mandato, generando 52.000 títulos rurales –que benefician a 60 mil familias del campo colombiano– y más de 45.000 títulos urbanos que han favorecido a habitantes de 261 municipios.

 

Todavía queda mucho terreno que recorrer, pero ya ha empezado la labor de generar suelo apto, sin embargo, aun, debe mejorarse el inventario inmobiliario (realizando un censo nacional), realizar una clasificación de suelos, y la generación de nuevas herramientas que permitan generar soluciones de vivienda asequible, digna para dar solución al déficit habitacional que presenta Colombia hoy, esto es actualizar los Planes de Ordenamiento Territorial, que en muchos municipios no se realiza en más de 10 años.

 

 

 

 

Compartir