Build to rent un producto que está marcando tendencia en el mercado inmobiliario nacional e internacional
Build to rent un producto que está marcando tendencia en el mercado inmobiliario nacional e internacional
Lidya Mabel Castillo Sanabria-Doctoranda en Ciudad, Territorio y Planificación Sostenible.
“Construir para alquilar, la nueva tendencia en el mercado inmobiliario que está dando de qué hablar. Menor riesgo comercial, ampliación de la oferta, precios más competitivos y sostenibilidad”.
La traducción del Build to rent es, literalmente, “construir para alquilar”. Este concepto se conoce ya en Colombia desde hace algunos años, básicamente para generar espacios para estudiantes, a modo hospitalario, o simplemente como inversión, sin embargo, es preciso señalar que la figura, va mucho más allá de ese simple concepto.
Aunque generalmente las viviendas se reparten y venden por separado, la mayoría de las veces a particulares, el Build to rent se caracteriza por la profesionalización de la vivienda, pasando a manos de empresas inversoras (a las que se van sumando cada vez más inmobiliarias) cuya meta es conseguir un alquiler habitado a largo plazo. De esta manera, se evita la rotación constante de ocupantes y da pie a construir muchos más inmuebles de este estilo para satisfacer el aumento de la demanda de pisos en un momento en que la demanda supera a la oferta.
Pero la oferta no es la única que aumenta. Precisamente, el nacimiento del Build to rent está pensado para compensar el aumento del precio de la vivienda sumado a la precariedad salarial que han convertido el alquiler en la opción más viable para los jóvenes, o incluso en la única. Así pues, y aunque en nuestro país apenas lleva con nosotros un par de años, supone una nueva forma de acceso a la vivienda para quienes no pueden soñar siquiera en comprar.
En Reino Unido, su país de origen, se han construido en los últimos años más de 64.000 viviendas destinadas al alquiler por BTR, 13.000 solamente en 2021.
En España, se cerró 2021 con 3.166 viviendas destinadas al alquiler, pero sólo en la Comunidad de Madrid se espera lanzar un proyecto al mercado de 25.000 viviendas de alquiler. Se ha invertido un total de 1.320 millones de euros en 2021 y a la espera de una subida a 2.000 millones este 2022, se tienen puestas muchas expectativas, aunque el mercado inversor sea cauto.
Según apunta el Observatorio Inmobiliario en España, el plan para 2028 es el de construir más de 90.000 viviendas entre todas las comunidades autónomas, creando oferta en distintos puntos del país, pero especialmente en las grandes urbes donde actualmente es difícil conciliar con los elevados precios del mercado.
La tasa promedio de alquiler habitacional en Latinoamérica, según datos del Banco Interamericano de Desarrollo de 2015, es de un 20%, siendo al mismo tiempo la media latinoamericana de la tendencia de alquiler.
Las principales ventajas del Build to rent son
- El riesgo comercial del promotor es menor.
- Al concertarse los detalles de inversión de antemano y pactar el acuerdo, el promotor tiene asegurada la venta del edificio al completo.
- Profesionalización, ya que las viviendas son gestionadas por empresas.
- Mayor gestión y mejor adaptabilidad a las necesidades de los inquilinos, ya que apuestan por un mejor servicio y atención al cliente.
- Aumento de la oferta para tanta demanda, destinada única y exclusivamente para el alquiler.
- Actualmente, pocos son los jóvenes que pueden o quieren invertir en la compra de un inmueble, lo que pone la opción del alquiler como preferencia número uno.
- Precios de mercado más competitivos.
- Alquileres a precios más competitivos, principalmente si la oferta aumenta y la demanda desciende, teniendo en cuenta las dificultades salariales del nicho de mercado actual y las dificultades para adquirir préstamos hipotecarios.
- Contratos de larga duración.
- La mayoría de los jóvenes —y no tan jóvenes— busca establecerse en un hogar del que no tener que mudarse a corto plazo, especialmente si el inmueble es de obra nueva y ofrece todas las comodidades buscadas.
- Vivienda de obra nueva con zonas comunes y servicios complementarios.
- La venta cruzada pisa fuerte en el sector inmobiliario. Servicios como lavandería, zonas deportivas, garajes o espacios de coworking son aquellos que complementan la venta de un espacio de obra nueva no solamente más sostenible sino más completo.
Quienes además estén interesados en construir este tipo de inmuebles debe tener en cuenta que para desarrollar proyectos multifamily debe tener en cuenta estos cuatro puntos focales
- La demanda: El modelo Build to rent es una tendencia que se registra en las grandes zonas urbanas donde hay mayor capacidad adquisitiva. Cuando el ticket promedio para la compra de vivienda se queda estancado, los inmuebles van aumentando de precio, por lo que, para no aumentar el precio, tenemos que reducir el tamaño de los apartamentos.
- El tema generacional: Las personas de diferentes generaciones tienen diferentes formas de pensar, por ejemplo, a los jóvenes ya no les interesa tanto la vivienda en propiedad, sino que quieren ser mucho más ágiles en su vida.
- El eje legal o la certeza jurídica para el desarrollador: Cuando se está generando el proyecto el cliente tiene que estar seguro en la realización de los trámites para poder concretar un proyecto a corto plazo y saber que, si llegan a existir inquilinos morosos, sea posible evacuarlos sin mucha complejidad.
- Mercado de capitales: Cuando hay empresas que llegan a comprar edificios completos, el desarrollador lo ejecuta y lo estabiliza, luego puede tener la estrategia de salida y contar con los fondos de las entidades que estén dispuestas a invertir en estos productos, porque al final lo que se busca es que los eventuales créditos constituidos se paguen solo con las rentas recibidas.
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