Comprar vivienda directamente a los bancos: ¿qué ventajas tiene?

Comprar vivienda directamente a los bancos: ¿qué ventajas tiene?

Comprar vivienda directamente a los bancos: ¿qué ventajas tiene? 

 

POR: LIDYA MABEL CASTILLO SANABRIA Abogada de la Universidad de la Sabana (Colombia), Antropóloga Urbana de la URV (España), Abogada Internacional del ISDE (España). Especialista en Estudio de Títulos Inmobiliarios, legalización de garantías hipotecarias, consultor legal externo para entidades bancarias, financieras, constructores e inmobiliarias. 

Las entidades bancarias y financieras han acumulado una gran cantidad de créditos que ahora están en un proceso de cobro jurídico, y previo a un remate de los bienes inmuebles dejados como garantía hipotecaria, los cuales están pendientes de ser adjudicados a los bancos a fin de que estos, puedan recuperar fondos y sanear sus balances, y todo esto, debido al aumento de la morosidad generada por la crisis económica de la COVID-19, y bueno otros fenómenos anteriores a la pandemia como el desempleo y las altas tasas de interés. 

Si bien en cierto que la pandemia ha causado incertidumbre y problemáticas en distintos sectores de la sociedad, desde un punto de vista económico esta situación supone una gran oportunidad de inversión, ya que estas carteras de activos en manos de los bancos e instituciones financieras les suponen un pasivo importante, por lo que precisan ser vendidos, y, en consecuencia, sanear sus cuentas. 

De hecho, como consecuencia de la crisis económica, estudios económicos nos muestran que el mercado de deuda inmobiliaria podría llegar hasta los 140.000 millones de dólares durante este nuevo año, lo que supondrá un crecimiento del 70%, en comparación con las cifras de 2020, evidencian expertos del sector a nivel mundial. 

Entre las distintas vías que existen para adquirir un inmueble en posesión de un banco y los diferentes estados procesales de las deudas vencidas, la cesión de remate es la forma que aporta más ventajas al inversor menos institucional. Se trata de un contrato en virtud del cual la entidad financiera, que resulta adjudicataria de una vivienda en un procedimiento de ejecución hipotecaria, antes de que la adjudicación sea firme, pacta con un tercero, que será quien se quedará con el piso; “en otras palabras, es como si la entidad bancaria vendiese el inmueble antes de ponerlo a su nombre”. 

Ventajas de la transacción 

Resulta muy atractiva, pues el comprador podría adquirir un crédito posteriormente al remate realizado, por lo que se elimina el coste, tiempo y riesgo que acarrean todos los procedimientos jurídicos anteriores, que ya han sido realizados por la entidad financiera. El comprador simplemente tiene que esperar o negociar la posesión del bien e inscribirla en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos a su nombre. A nivel fiscal, este tendrá que pagar, en el caso de operaciones sujetas y exentas de IVA, el Impuesto por el valor de adjudicación y la inscripción en el Registro de Instrumentos Públicos. 

En este sentido, aquellos que se dedicaban a este tipo de compra, se centran en los remates, ya que las ventajas de hacerse con un bien a una tasa de descuento con respecto al mercado son muy atractivas para los compradores. De hecho, es una estrategia ideal para aquellos promotores, inversores patrimonialistas o agencias inmobiliarias que quieran hacerse con inmuebles o suelos con descuento. Para los inversores, este es un interesante mundo para explorar, ya que este tipo de operaciones es interesante para aquellos inversores que tienen como objetivo comprar deuda inmobiliaria para hacerse con el colateral y riesgos muy reducidos. 

Estas adquisiciones son corrientes en el mercado y, seguramente, durante este próximo 2021 se notará un aumento exponencial de las mismas. Esta situación se debe a que, entre otros factores, la crisis económica a causa de la COVID-19 puede que doble el stock actual de NPLs, por lo que las entidades financieras tendrán necesariamente que vender estos activos, saneando sus cuentas en un periodo corto de tiempo. 

 

 

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