Donación o compraventa entre padres e hijos: ¿Cuál es la mejor opción?

Donación o compraventa entre padres e hijos: ¿Cuál es la mejor opción?

Donación o compraventa entre padres e hijos: ¿Cuál es la mejor opción?

 

POR: LIDYA MABEL CASTILLO SANABRIA Abogada de la Universidad de la Sabana (Colombia), Antropóloga Urbana de la URV (España), Abogada Internacional del ISDE (España). Especialista en Estudio de Títulos Inmobiliarios, legalización de garantías hipotecarias, consultor legal externo para entidades bancarias, financieras, constructores e inmobiliarias. 

 

Muchos padres se preguntan si es mejor donar o vender una vivienda a un hijo, pero realmente la pregunta que se hacen es si resulta más barata la venta o la donación. Esta es la principal consulta que nos llega a las oficinas o despachos de abogados y aquí es necesario revisar y alizar varios aspectos, como el precio de la vivienda cuando se trata de compraventa, los impuestos a pagar dependiendo de cada figura e incluso el lugar donde se encuentra el inmueble, e incluso consideramos revisar los estados civiles de estos hijos en aras de que este bien se reciba por esta persona en las mejores condiciones.

Así las cosas, la principal diferencia entre donar o realizar una compraventa, como su nombre indica, es monetaria: en la donación la entrega se hace de forma gratuita, mientras que en la compraventa se debe pagar un precio. Sin embargo, conviene conocer sus especificaciones para decantarte por una u otra.

Nuestro Código Civil Colombiano en su artículo 1849, se señala que “La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio”, esta figura hasta hace unos 15 o 20 años era prohibida y nula entre padres e hijos e incluso entre esposos, pero fue reformada la norma para permitirla, dado su frecuente uso.

Quiero darle un mayor estudio a la figura de la donación de bienes y propiedades, por ser un poco menos usada, pero de interés para quienes consultan. Se trata de un procedimiento normal que realizan las personas, en especial entre familias, pero en la mayoría de los casos se hace incorrectamente. La donación es la figura mediante la cual una persona transfiere a otra el dominio de una propiedad de forma gratuita, lo que, por supuesto es legal, pero tiene sus límites, como cuando el padre transfiere gratuitamente una propiedad a su hijo o hija, que es quizás lo más común.

Para que la donación sea válida y se considere como tal, debe hacerse conforme lo contempla la norma, en especial con los bienes inmuebles que es quizás lo de más cuidado.

Regalar un mueble no requiere de formalidad alguna, pero si lo que se regala es un apartamento el asunto cambia. Sucede que cuando un padre, por ejemplo, quiere dejarle a uno de sus hijos alguna propiedad, van a la notaría y hacen una escritura de compraventa donde se fija un precio en realidad nunca se hace efectivo, y eso, se denomina en el mundo jurídico, simulación, de manera que cualquier persona que tenga interés jurídico en ese negocio, puede interponer la acción de simulación para conseguir que un juez declare la nulidad de esa escritura y el inmueble regrese al patrimonio del vendedor ficticio.

Es común que un padre o una madre quieran beneficiar a su hijo preferido y en vida la transfiere la propiedad de un apartamento, de manera que luego de morir, ese apartamento no entra entre los bienes que se deben repartir entre los herederos, lo que sin duda afecta el interés de los otros herederos.

Igual maniobra hace el marido para dejar a su esposa sin propiedades: transfiere la propiedad de sus bienes a familiares para desaparecer su patrimonio y dejar a su cónyuge sin nada. Simular una compraventa para afectar intereses de terceros es la forma más común para defraudar acreedores (bancos, Dian, prestamistas, etc.); es la manida manera de insolventarse, así que esa no es la forma correcta de regalar las propiedades.

 

 

La donación implica que el patrimonio del donante se disminuya en la misma cantidad que se incrementa el patrimonio del donatario, lo que no sucede en la simulación del contrato de compraventa, pues el vendedor que posa de donador transfiere el dominio al supuesto comprador pactando una contraprestación (precio) que nunca se paga, por lo que sigue existiendo una cuenta por pagar y por cobrar que impide que los patrimonios de uno y otro se afecten como debe suceder en una donación.

En consecuencia, nada de regalar las propiedades utilizando una figura diferente al contrato de donación, pues de otra forma será una simulación y el negocio jurídico queda expuesto a una futura acción judicial en procura de su anulación.

Tenga en cuenta que una donación tiene efectos fiscales, y a la Dian no se opone que usted regale lo suyo siempre que le paguen los impuestos que correspondan.

 

 

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