El futuro de la Vivienda de interés Social

El futuro de la Vivienda de interés Social

El futuro de la Vivienda de interés Social

 

Para el sector de la construcción, especialmente en lo relacionado con el segmento de vivienda de interés social y vivienda de interés prioritario, los anuncios que ha venido expresando el gobierno nacional, han generado más inquietudes que certezas, a pesar de la existencia del programa “Mi Casa Ya”, política pública más exitosa en la última década; y, de las disposiciones contenidas en la Ley 2079 de 2021, que conllevan a concebir la política pública de hábitat y vivienda como política de Estado.

Con estos dos elementos el sector constructivo y las familias de menores ingresos esperaban que se garantizara el acceso a la vivienda mediante el mantenimiento de subsidios no solo en la cuota inicial, sino en la tasa de interés, y con ello reducir el déficit cuantitativo actual.

Sin embargo, desde el inicio del gobierno actual, la continuidad del programa “Mi Casa Ya”, comenzó a generar muchas incertidumbres, al punto de que, en marzo de 2023, las ventas han decrecido en un 64% según Camacol.

EL gobierno por intermedio de la Ministra de Vivienda ha intentado llevar a la calma, señalando que el programa continua y que el valor del subsidio y el subsidio a la tasa se van a mantener en las mismas condiciones hasta hoy existentes, pero el programa tendrá un nuevo énfasis para destinar dichos subsidios a vivienda rural, vivienda en Municipios categorías 5 y 6 y los beneficiarios serán aquellos que mayor puntaje tengan en la encuesta SISBEN.

El desafío que esto supone va en dos vías, la primera, es que el pretender que el sector de la población que se verá más beneficiado sea el que tenga un alto puntaje en la encuesta SISBEN, exige del aparato estatal que esté en capacidad de atender la nueva demanda de caracterizaciones, para que la asignación de subsidios no se convierta en calvario para las familias y para las constructoras, en este último caso, al no permitir cierres financieros de los proyectos de vivienda. La segunda, y que debe preocuparnos más, es la habilitación de tierra para el desarrollo de estos proyectos en las regiones, porque no es claro cómo se va a realizar esa habilitación de suelo para el desafío que se proponen, teniendo en cuenta que el 85% de los Municipio del país, hoy carecen de un Plan de Ordenamiento Territorial y de zonas que permita el desarrollo de vivienda.

El trámite de una actualización de un Plan de Ordenamiento Territorial puede tardar entre 3 y 5 años, teniendo en cuenta que los estudios que la Ley 388 de 1997 exige son extremadamente costosos, al punto que para un Municipio de categoría 5 o 6, puede representar el presupuesto de 1 año. Pero, adicionalmente si se habilitan zonas de expansión, estas deben desarrollarse mediante Plan Parcial, instrumentos de planeación que su adopción puede tomar otros 3 o 4 años en el mejor de los casos, es decir que, para habilitar área en los Municipios que se pretenden enfocar “Mi Casa Ya”, podrán verse proyectos de vivienda en alrededor de 8 o 9 años.

Ante esta realidad, pueden ocurrir entre otras, situaciones tales como que mediante Ley o Decreto se modifique las densidades de ocupación en suelo rural, acercándolas a densidades como las permitidas en suelo urbano, lo que atenta contra la naturaleza misma del suelo rural y puede generar un daño irreparable. Así mismo, como ya sucedió tanto en 2012 como en 2015, podría habilitarse tierra solo con la obtención de una disponibilidad inmediata de servicios públicos domiciliarios, lo que si bien es una herramienta que permite el desarrollo en el corto plazo, este puede jugar con la especulación inmobiliaria generando mayores costos en el valor de la tierra convirtiendo los terrenos en inviables para el desarrollo de proyectos.

Habrá que esperar cual es la propuesta que el Ministerio de vivienda propone para habilitar tierra o si es el plan de desarrollo el escenario ideal para discutir cómo alcanzar las metas que se ha propuesto este gobierno en materia de reducir déficit cuantitativo de vivienda en las regiones y en la ruralidad.

 

 

 

Leopoldo Andrés Valbuena Ortiz. Abogado de la Universidad Católica de Colombia, Magíster en Derecho Público de la Universidad Externado de Colombia. Cuenta con más de doce (12) años de experiencia profesional en derecho urbanístico e inmobiliario, asesorando diferentes empresas del sector privado, en particular del sector de la Construcción, así como a entidades del sector público.

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