Hablemos del tamaño de la vivienda social en Bogotá Colombia

Hablemos del tamaño de la vivienda social en Bogotá Colombia

Hablemos del tamaño de la vivienda social en Bogotá Colombia

 

Lidya Mabel Castillo Sanabria

Abogada/Master en Antropología urbana/

Doctoranda Ciudad, Territorio y Planificación Sostenible URV

En días pasados algunos medios de comunicación en letras muy grande recalcan que, la vivienda social en Colombia es cada vez mas pequeña, y se señala que es de 36 m2 de área construida, pero lo importante es empezar a hacer un poco de revisión a fin de determinar si se trata de un error de transcripción o por el contrario si es un nuevo modelo que se adopta por parte de la secretaria del Hábitat de Bogotá.

Todo esto surge con ocasión de la Resolución 262 de 2024 por medio del cual la Secretaria del Hábitat de Bogotá, adopta la reglamentación del Programa de Subsidio Distrital de Vivienda “Reactiva Tu Compra, Reactiva Tu Hogar”, de conformidad con lo dispuesto en el Decreto Distrital 145 de 2021, modificado por el Decreto Distrital 241 de 2022, el cual fue modificado recientemente por la Resolución 500 de 2024 en el sentido de modificar parcialmente Resolución 262 del 2024 “Por medio de la cual se adopta la reglamentación del Programa de Subsidio Distrital de Vivienda “Reactiva Tu Compra, Reactiva Tu Hogar”, de conformidad con lo dispuesto en el Decreto Distrital 145 de 2021, modificado por el Decreto Distrital 241 de 2022.

Ahora bien, con el propósito de contextualizar lo que señala a nivel nacional la legislación vigente en Colombia en materia de vivienda social debemos dar una breve lectura al artículo 51 de la Constitución Política de Colombia que establece que “todos los colombianos tienen derecho a vivienda digna. El Estado fijará las condiciones necesarias para hacer efectivo este derecho y promoverá planes de vivienda de interés social, sistemas adecuados de financiación a largo plazo y formas asociativas de ejecución de estos programas de vivienda” norma que data de 1991.

Por su parte el artículo 91 de la Ley 388 de 1997 “Por la cual se modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley 3 de 1991 y se dictan otras disposiciones”, señaló que la vivienda de interés social es aquella que “(...) se desarrolla para garantizar el derecho a la vivienda de los hogares de menores ingresos. En cada Plan Nacional de Desarrollo el Gobierno Nacional establecerá el tipo y precio máximo de las soluciones destinadas a estos hogares (...).

Ahora y para finalizar, el artículo 293 de la Ley 2294 de 2023 “Por el cual se expide el Plan Nacional de Desarrollo 2022- 2026 - Colombia Potencia Mundial de da Vida”, establece:

“Artículo 293. Concept de vivienda de interés social. En cumplimiento de lo establecido en el artículo 91 de la Ley 388 de 1997, la vivienda de interés social es aquella que se desarrolla para garantizar el derecho a la vivienda de los hogares de menores ingresos, que cumple con los estándares de calidad en diseño urbanístico, arquitectónico y de construcción sostenible, y cuyo valor no exceda de 135 Salarios Mínimos Legales Mensuales Vigentes (SMLMV).

El valor máximo de la vivienda de interés prioritario será de 90 Salarios Mínimos Legales Mensuales Vigentes (SMLMV). El Gobierno nacional podrá establecer excepcionalmente, a partir de estudios técnicos, valores máximos hasta por 150 Salarios Mínimos Legales Mensuales Vigentes (SMLMV) (...).

Y hasta aquí vemos como se rigen los dos programas bandera del Gobierno Nacional de Colombia en materia de vivienda social, basados en el valor máximo de la vivienda que va entre 90 salarios mínimos legales mensuales a un máximo de 150 salarios, y no sé determina en este contexto las áreas que cada modelo rige.

Ahora bien, orientando la columna en lo atinente al tamaño, la Resolución 262 de 2024 que conlleva la asignación de un subsidio de vivienda en su Artículo 6. Modificado por el art. 1, Resolución 500 de 2024 (nuevo texto), señala como requisitos mínimos habilitantes de los Proyectos de Vivienda. Los proyectos de vivienda en los que se podrá aplicar el Subsidio Distrital de Vivienda del programa “Reactiva Tu Compra, Reactiva Tu Hogar” deben cumplir las siguientes condiciones:

 

1. a) Que las viviendas sean nuevas.

2. b) Que las viviendas sean de interés social o interés prioritario, cuyo precio no supere los límites máximos legales establecidos para vivienda VIP o VIS, según corresponda de acuerdo con las normas que regulan la materia.

3. c) Que las viviendas estén ubicadas en el territorio del Distrito Capital de Bogotá.

4. d) Que las viviendas cuenten con el área mínima establecida en el Plan de Ordenamiento Territorial - POT vigente y las normas que lo reglamenten. En el caso de los proyectos inmobiliarios de vivienda que cuenten con licencias urbanísticas expedidas bajo normas anteriores al Decreto Distrital 555 de 2021, se aplicará el régimen de transición contemplado en el artículo 594 del mismo decreto, y su área mínima no podrá ser inferior a 36 m2 de área construida.

5. e) Compromiso del enajenador de conservar en el cierre financiero los valores del subsidio correspondientes a salarios mínimos del año de asignación.

 

El texto original de la esta resolución señalaba d) Que las viviendas cuenten con mínimo 36 m2 de área habitable.

 

Pero y esto que implica, ¿que las viviendas sociales son cada vez más pequeñas?, me parece importante dar las diferencias entre área construida y área habitable. En el ámbito de la vivienda social, es fundamental entender la distinción entre área construida y área habitable, ya que ambos conceptos influyen en la planificación, diseño y normativa aplicable para este tipo de edificaciones.

 

1. El área construida se refiere a la totalidad de la superficie ocupada por la edificación, incluyendo todos los elementos construidos dentro del proyecto. Esto incluye:

 

Muros: tanto internos como externos.

Columnas y estructuras: elementos que forman parte del soporte estructural.

Circulaciones: escaleras, pasillos y ascensores, entre otros.

Balcones y terrazas: espacios abiertos anexos a la vivienda.

Servicios: cuartos de máquinas, ductos de ventilación, instalaciones técnicas.

En resumen, el área construida abarca todos los espacios cerrados o abiertos que han sido considerados como parte de la obra física, independientemente de si son funcionalmente utilizables como espacio de vida diaria.

 

2. Por otro lado, el área habitable incluye únicamente los espacios que están destinados directamente a ser ocupados por las personas y que forman parte del uso diario de la vivienda.

 

En general, comprende:

 

Salas y comedores.

Dormitorios.

Cocina.

Baños.

 

El área habitable excluye elementos estructurales como muros, áreas de circulación no habitables (escaleras o pasillos que no son parte del uso cotidiano de la vivienda), y balcones o terrazas que no están techados.

 

Ejemplo práctico en vivienda social:

 

Imaginemos un apartamento de vivienda social con un área construida total de 36 m². De estos, 6m² (en ocasiones puede ser superior), corresponden a muros, circulaciones y balcones, mientras que los 30 m² restantes corresponden a los espacios que realmente se usan para vivir (área habitable). Es decir, el espacio donde las personas duermen, cocina y pasan su tiempo es menor que la totalidad del área construida.

 

Esta distinción es importante en la vivienda social, ya que los proyectos deben optimizar el uso del área habitable para asegurar el bienestar y confort de las familias, mientras se cumplen con las normativas que establecen ciertos límites en cuanto al área construida total. Esto también afecta directamente el costo de construcción y la eficiencia en la distribución de los espacios.

 

Sin ánimo de justificar esta práctica de reducción de área en viviendas sociales, es prudente concluir que se ha observado una tendencia hacia la reducción del tamaño de las viviendas sociales en muchas partes del mundo en las últimas décadas. Esta tendencia se debe a varios factores que afectan tanto la oferta como la demanda de vivienda social. Algunas razones detrás de esta disminución del tamaño:

 

1. Crecimiento poblacional y urbanización, particularmente en áreas urbanas, ha incrementado la demanda de viviendas, especialmente en grandes ciudades. A medida que las zonas urbanas se densifican y el precio del suelo se eleva, los promotores de vivienda social buscan soluciones para construir más unidades en espacios más reducidos, lo que a menudo resulta en viviendas más pequeñas.

 

2. Escasez de suelo urbano. El aumento del costo del suelo en ciudades grandes y medianas ha impulsado la reducción del tamaño de las viviendas. En muchos casos, los gobiernos o entidades encargadas de promover la vivienda social enfrentan limitaciones de espacio, lo que los lleva a construir unidades más pequeñas para maximizar el número de viviendas dentro de un área específica.

 

3. Reducción de costos de construcción. El objetivo de la vivienda social es proporcionar soluciones asequibles a las familias de bajos ingresos. Para mantener los costos accesibles, a menudo se reducen los metros cuadrados de las viviendas. Este enfoque permite a los desarrolladores reducir los costos de materiales y construcción, y a los gobiernos o entidades sociales ofrecer viviendas con precios más bajos o subvencionados.

 

4. Tendencias de diseño y eficiencia. La arquitectura y el diseño moderno han tratado de optimizar el uso del espacio, lo que permite que incluso viviendas pequeñas ofrezcan un entorno habitable adecuado. Soluciones como los muebles multifuncionales, la integración de cocina-sala-comedor y la eliminación de áreas no esenciales, como amplios pasillos, buscan mejorar la calidad de vida en espacios reducidos.

 

5. Otro factor es el cambio en las estructuras familiares, no muy presente en Colombia, pero si en muchas partes del mundo, el tamaño promedio de las familias ha disminuido, y hay un mayor número de hogares unipersonales o con menos miembros, lo que ha llevado a una menor demanda de viviendas grandes. Esto ha permitido la construcción de unidades más pequeñas, adaptadas a familias más reducidas o a personas solteras.

 

6. Políticas públicas y planificación urbana. En algunos casos, los gobiernos han promovido la construcción de viviendas más pequeñas para abordar la crisis habitacional. En ciudades densamente pobladas, se han implementado políticas que permiten la construcción de microviviendas o unidades compactas como una solución para ofrecer un mayor número de viviendas sociales en áreas donde el espacio es limitado.

 

Ejemplos internacionales como es el caso de Hong Kong y Singapur son claros en mostrar ciudades donde el espacio es extremadamente limitado, y las viviendas sociales pueden ser muy pequeñas, a veces denominadas "nano apartamentos" o "microviviendas", que rondan los 20-30 m².

En Europa, países como el Reino Unido también han visto una reducción en el tamaño de las viviendas sociales debido a la alta demanda en áreas urbanas densas.

En América Latina, en países como México, Brasil y Colombia, la vivienda social ha seguido una tendencia similar, donde los proyectos de vivienda popular han reducido los tamaños de las unidades para cumplir con los requisitos de costos y espacio.

 

Consecuencias de la reducción del tamaño de las viviendas

 

1. Aunque las viviendas sociales más pequeñas pueden ayudar a resolver problemas de disponibilidad y costos, también generan preocupaciones, el COVID nos mostró problemas como violencia intrafamiliar;

2. Problemas de habitabilidad: Algunas viviendas pequeñas pueden ser incómodas o insuficientes para familias más grandes.

3. Impacto en la calidad de vida: El espacio reducido puede afectar el bienestar emocional y social de los habitantes, especialmente si la vivienda no está bien diseñada.

4. Desafíos para el desarrollo infantil: Viviendas pequeñas limitan el espacio para actividades recreativas o educativas en el hogar.

 

En conclusión, aunque la reducción del tamaño de las viviendas sociales puede ser una solución temporal o necesaria en ciertas áreas urbanas, también plantea desafíos en términos de habitabilidad y calidad de vida. Las políticas y estrategias de vivienda deben equilibrar la necesidad de maximizar el uso del suelo con la provisión de viviendas dignas y adecuadas para las familias beneficiarias y de buscar nuevos modelos de vivienda social como pueden ser las viviendas colaborativas (cooperativas de vivienda) y por supuesto empezar a trabajar en la ruralidad.

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