La Autoconstrucción: Una forma de construir tu propia vivienda
Autoconstrucción: Una forma de construir tu propia vivienda
Por: Lidya Mabel Castillo Sanabria Abogada/Master en Antropología urbana/Doctoranda Ciudad, Territorio y Planificación Sostenible URV.
“Que todo tiempo pasado fue mejor”, es una frase que suele decirse en muchos de los casos, y en temas de vivienda en Colombia, me parece preciso de resaltar. En cuanto a la construcción de vivienda en Colombia, puede ser una buena frase, dado que era muy común a comienzos del siglo XX, generar vivienda nueva de la mano del Banco Central Hipotecario BCH, quienes otorgaban créditos hipotecarios, que suponían la mano de obra del futuro propietario, - claro debidamente supervisado por técnicos y especialistas proporcionados por la entidad-, lo que en términos generales da la oportunidad de cubrir con esto las necesidades reales en áreas y espacio de los habitantes de la vivienda. Es preciso recalcar, que en Latinoamérica la autoconstrucción es uno de los principales motores en temas de vivienda, que desafortunadamente ha llevado a uno de los mayores flagelos que son la urbanización pirata y la informalidad de la vivienda, asociados a la falta de servicios públicos, y las viviendas desarrolladas en las periferias, bajo preceptos de baja calidad e insalubridad.
Esta claro, que hablare de la autoconstrucción desde la formalidad, lo que conlleva llevar a cabo todos los trámites tendentes a la obtención del lote de terreno, las licencias de construcción, la adquisición de todos los servicios públicos. La vivienda informal, aunque es muy común en nuestro país, y conlleva autoconstrucción, no será tratada, dado que lo que se busca es estimular en los usuarios interesados en construir sus propias viviendas, una seguridad jurídica inmobiliaria, que permita a futuro poder vender o alquiler el inmueble sin trabas y dificultades.
La autoconstrucción ha ganado innumerables adeptos tras el estallido de la crisis inmobiliaria, y es una práctica muy desarrollada en Latinoamérica por cuenta de las Cooperativas de Vivienda, cuyo modelo principal se encuentre en Uruguay de la mano de la FUCVAM. La principal ventaja que tiene la autoconstrucción, es que permite adquirir vivienda a precio de coste puesto que se eliminan costes como la comisión del constructor, del profesional inmobiliario, que es de los gastos que, junto con el precio del suelo o la ejecución de las obras (la construcción de la casa), más encarecen la vivienda. Dicho margen suele moverse entre el 15% y el 20% del precio final de la vivienda.
Igualmente, si el particular subcontrata al arquitecto, maestro de obra, fontaneros, obreros, electricistas, etc., estaríamos hablando de un ahorro adicional entre el 15% y el 20%, puesto que se estaría ahorrando también la gestión de la obra, si bien, esto supone una mayor implicación por parte de quien decide construirse su propia casa y requiere un mayor conocimiento de todo el proceso constructivo.
Lo primero antes de ponerse manos a la obra, es tener muy claro cuáles son los principales gastos asociados a la construcción de una vivienda. Habitualmente, el gasto más elevado corresponde al precio del suelo, que suele representar el 45% del coste total de una vivienda. Es decir, suele ser el gasto más elevado de la inversión. En España, por poner un ejemplo, tras la crisis y la abrupta caída de los precios de los solares, muchos particulares optaron por comprar a precios de derribo y se ahorraron varios miles de euros en esta partida. Sin embargo, en el pico más alto del mercado, el suelo llegó a suponer entre el 60% y el 80% del precio final de una vivienda. Por ello, es importante conocer las diferentes fases que conlleva la construcción de una vivienda. A grandes rasgos y de manera bastante simplificada: hay que diseñar la casa, pedir la licencia de construcción y ejecutar las obras.
En cuanto a la ejecución de la obra, el siguiente gasto – luego de la adquisición de terreno-, es el que corresponde a la ejecución de las obras, aproximadamente, un 40% del presupuesto. Los promotores calculan que el 25% del precio final de una vivienda corresponde a impuestos. Dentro de esta partida se incluyen los honorarios del arquitecto y del maestro de la obra, quienes son los encargados de la dirección de obra. Es recomendable pedir presupuesto a varias empresas constructoras, ya que se pueden llegar a encontrar diferencias de precio hasta del 50%.
En cuanto a la licencia de Construcción, esta partida también supone un coste importante, todos los valores deben consultarse en la Curaduría Urbana y/o la secretaria de Planeación de cada localidad. Tener en cuenta también la disponibilidad y solicitud de servicios públicos. Los impuestos, contratar seguros de responsabilidad civil de todo riesgo de construcción y un seguro todo riesgo, claro sin olvidar los contratos con un organismo de control técnico y una entidad de control de calidad.
Al plantearse construir la propia casa, es necesario de un arquitecto que la diseñe. Muchas veces, y especialmente en Colombia, en espacios rurales, es necesario realizar un estudio topográfico, estudio necesario para la verificación de las áreas reales del terreno y al final también para una buena cimentación de la vivienda y para elaborar el proyecto de edificación.
Una vez finalizadas las obras, el arquitecto debe certificar el final de la obra. Trámites que suponen un nuevo desembolso de dinero, se debe pedir la licencia de habitabilidad, necesaria para poder entrar a vivir en la vivienda que suele ser un importe en obra nueva. Asimismo, debe realizarse la escritura pública declaración de la obra nueva ante notario y registrarla en la Oficina de registro de Instrumentos Públicos. Y, al igual que sucede con la compra del suelo, hay que pagar los honorarios del notario y del registrador
Si se accede a hipoteca, debemos saber que la oferta hipotecaria es escasa y más cara que para comprar de una vivienda tradicional y conlleva los mismos gastos derivados de la hipoteca tradicional: tasación, notaría y registro, comisión de apertura e intereses bancarios. Además, el particular no dispone de todo el dinero del préstamo inmediatamente, sino que el banco le va facilitando determinadas cantidades conforme avanza la construcción de la vivienda y se presentan las certificaciones de obra.
La autoconstrucción, se convierte en un proceso de aprendizaje para quienes acceden a este proyecto, dada la oportunidad de contar con expertos que dirigen, supervisan, y asesoran en todo el momento la edificabilidad, esto podría ser la oportunidad para el caso de los jóvenes en Colombia, a quienes fuera de proporcionárseles la oportunidad de acceder a vivienda propia, se les ofrece la oportunidad de formarse en áreas de la construcción, en donde mas adelante puede ser quien asesore a futuros propietarios, como lo señale inicialmente es la forma en como Uruguay a través de la FUCVAM, generan viviendas colaborativas de interés social, en donde no solo forman, ofrecen la guía y la asesoría, sino que a la vez fomentan aportes económicos (subsidios) que pueden ser usados, entre muchos conceptos, para la compra de materiales.
Con todo esto y si al final es de interés esta propuesta, pero el hacerlo en solitario, genera miedo, considero una oportunidad, buscar o crear una cooperativa de vivienda, que al final realice el ejercicio financiero a favor de los asociados, y con ello, poder generar no solo una vivienda, sino la de muchos otros interesados, en Colombia, hemos tenido como ejemplo cooperativas de vivienda como la de profesores, médicos, ingenieros, arquitecto, familiares, de amigos, y una experiencia mas actual la de los excombatientes de las FARC, quienes algunos desde sus ETCR, bajo esta modalidad construyen sus viviendas.
Lentamente debemos volver a nuestros orígenes, lo cual puede ser la forma de fomentar formalidad en la construcción de viviendas, generar seguridad jurídica inmobiliaria, ofrecer fuentes de estudio y trabajo, y en última instancia la tan añorada “Vivienda digna y asequible”, ajustada a las necesidades de sus usuarios.
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