LA IMPORTANCIA DEL ESTADO CIVIL AL MOMENTO DE COMPRAR VIVIENDA EN COLOMBIA

LA IMPORTANCIA DEL ESTADO CIVIL AL MOMENTO DE COMPRAR VIVIENDA EN COLOMBIA

LA IMPORTANCIA DEL ESTADO CIVIL AL MOMENTO DE COMPRAR VIVIENDA EN COLOMBIA

 

LIDYA MABEL CASTILLO SANABRIA Abogada - Universidad de la Sabana (Bogotá, D.C.- Colombia), Máster en Abogacía Internacional - ISDE Barcelona, Máster en Antropología Urbana, Migraciones e Intervención Social, Universidad Rovira i Virgili Tarragona España.

 

Al estudiar sobre Derecho Civil, nos encontramos con la figura del estado civil, entendiéndose como la situación permanente de una persona natural (física en España) en relación con su circunstancia personal y la legislación. Vale mencionar que, de acuerdo al estado civil de una persona, esta tendrá una determinada capacidad de obrar, así como surtirá efectos en cada individuo.

El estado civil es una situación personal en la que se encuentran las personas en un determinado momento de su vida. Las circunstancias personales que determinan el estado civil pueden ser la edad, la filiación o si es soltero o casado.

En el Derecho Romano, solo los ciudadanos que nacían libres tenían derecho a gozar de un status civitatis y familiae, es decir, que eran jefes de familia y esta situación les brindaba la posibilidad de recibir derechos. Sin embargo, en la actualidad esto es totalmente diferente ya que ahora toda persona puede ser titular tanto de derechos como de obligaciones. Por ejemplo, el casado debe fidelidad a su esposa, mientras que el mayor de edad adquiere derechos civiles como votar.

En Colombia, la Constitución de 1991 en el Artículo 42 determina que la Ley dispone lo concerniente al estado civil de las personas y los provenientes derechos y deberes; en virtud de ello, el Decreto 1260 de 1970, de 27 de julio, por medio del Cual se expide el “Estatuto del Registro del Estado Civil de las personas”, en su Artículo 1 señala, que el estado civil de una persona representa su situación jurídica en la familia y en la sociedad, lo cual fija su capacidad para el ejercicio de ciertos derechos y sujetarse a ciertas obligaciones.

Vale mencionar que el estado civil tiene unas características de interés como es ser indivisible, indisponible e imprescriptible. Tales términos indican que una persona no puede tener dos estados civiles que se contradigan; es decir, ser soltero y casado al mismo tiempo. Sin embargo, si puede ser hijo extramatrimonial legitimado y soltero. Además, de que el estado civil debe ser asignado de acuerdo a lo que determine la ley.

En el artículo 2 del mismo decreto, se establece que esta situación jurídica deriva de hechos, actos y providencias. Por eso, para que un estado civil sea efectivo, se debe hacer un registro del mismo. Este bien puede darse por un registro de nacimiento, de matrimonio, de defunción o un acta de divorcio.

Así la cosas, en Colombia existen dos estados civiles reconocidos, solteros o casados. Sin embargo, de lo anterior cada uno de ellos a la vez tiene dos subdivisiones, los solteros pueden ser solteros sin unión marital de hecho o solteros con unión marital de hecho, este último se encuentra regulado por la Ley 54 de 1990 modificada por la Ley 979 de 2005, sin embargo, propiamente su regulación no ha sido ampliada a través de mecanismos legislativos, y es la jurisprudencia la que representa un papel importante en su desarrollo.

Se tiene en consideración, desde el punto de vista jurisprudencial, la exigencia de la disolución de la sociedad o de las sociedades conyugales en caso de que haya impedimento para contraer matrimonio sin necesidad de liquidación y sin que medie tiempo ni siquiera en la disolución y finalmente, se observa la unión de compañeros permanentes como estado civil. Tal ejercicio es presentado en contraste con la legislación española respecto del reconocimiento de estado civil a la unión de compañeros permanentes.

Por su lado el estado civil de casados tiene dos divisiones, o se es, casado con sociedad conyugal vigente, o se es, casado con sociedad disuelta y liquidada. El primero es aquel que contrae matrimonio por lo civil, o por el rito católico que son los reconocidos en Colombia, y cuyos contrayentes a la fecha mantienen su situación, y su sociedad patrimonial de bienes vigente. Los casados con sociedad conyugal disuelta y liquidada, mantienen el lazo matrimonial, pero en cuanto a la sociedad patrimonial de bienes, la misma esta liquidada lo que hace que los bienes sean de cada uno de ellos, y pueda darse la libre disposición de los mismos sin autorización previa.

La importancia que tiene entender y conocer, estos términos en materia inmobiliaria, y mas aun a la hora de comprar o vender un bien inmueble es determinante para que al final del proceso, al momento de elevar el documento privado – promesa de compraventa- a escritura pública, le permita al notario saber si debe indagar al compareciente – comprador y vendedor-, acerca de los términos de la ley de afectación a vivienda familiar ley 228 de 1996.

La afectación a vivienda familiar es una figura jurídica creada para proteger la vivienda familiar, que se constituye en favor del cónyuge o compañero permanente regulada por la ley 258 de 1996. Un inmueble con afectación a vivienda familiar por regla general no puede ser embargado, lo que materializa la protección de la vivienda familiar puesto que impide que terceros puedan perseguirla. Con esta figura se protege los derechos del cónyuge no propietario, pues para que el cónyuge propietario pueda enajenar o gravar la vivienda necesita de la autorización de su cónyuge.

Concluyendo un poco, la afectación a vivienda familiar sólo se puede constituir a favor el cónyuge (casado con sociedad conyugal vigente) o compañero permanente (soltero con unión marital de hecho), de modo que los hijos no son beneficiarios de esta figura, como tampoco ningún otro familiar del cónyuge propietario y menos terceros.

Es por esto que al momento de generar el contrato de separación (al comprar vivienda nueva) o al momento de firmar el contrato de promesa de compraventa, en la comparecencia deba señalarse el estado civil completo de quienes son partes del proceso, tanto comprador como vendedor, dado que a este último también debemos indagar en la notaria, en el caso de tener vigente la afectación a haber cambiado su estado civil en los últimos tiempos.

Y aquí la pregunta que siempre me hacen al finalizar mis charlas de derecho inmobiliario, y el divorciado, ¿y el viudo, que estado civil tienen?

El divorciado, a diferencia del separado, puede contraer nuevo matrimonio, pero no es soltero. Es divorciado. El divorcio, a diferencia de la separación y, al igual que la muerte, extingue el matrimonio. Sin embargo, el sobreviviente es viudo y, los cónyuges divorciados son divorciados.

Finalmente, el viudo es una persona que, habiendo estado casada o en unión libre, no ha vuelto a casarse ni viven en unión libre después de la muerte de su compañero, volviendo a ser soltero sin unión marital de hecho.

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