LA LEY DE VIVIENDAS SEGURAS: LO QUE USTED DEBE SABER

LA LEY DE VIVIENDAS SEGURAS: LO QUE USTED DEBE SABER

Luego de lo ocurrido el 12 de octubre de 2013 cuando fuimos testigos de la tragedia causada por el   desplome de la torre 6 del Edificio Space en Medellín, y ante las deficiencias encontradas en la construcción de las otras torres que formaban parte del mismo conjunto residencial y que llevaron a su demolición, el Ministro de Vivienda de ese momento, radicó el proyecto de ley “anti-space” o Ley de viviendas seguras, la cual para tranquilidad de todos los compradores , residentes y visitantes de viviendas, dos años después ha sido sancionada y regirá a partir de su promulgación.

La Ley 1796 del 13 de julio de 2016 o Ley de Viviendas Seguras tiene como principal propósito establecer medidas enfocadas a la protección del comprador de vivienda, el incremento de la seguridad en las edificaciones  con la creación y exigencia de la supervisión técnica y el fortalecimiento de la función pública que ejercen los curadores urbanos, asignando nuevas funciones a la Superintendencia de Notariado y Registro.

Aunque la ley es un marco general y dependerá del Gobierno su adecuada, oportuna y efectiva reglamentación, consideramos de gran importancia destacar algunos aspectos que contempla la ley y que a partir de ahora deberán ser tenidos en cuenta por los constructores al momento de radicación de las licencias y exigibles por los compradores de viviendas de proyectos que se licencien con posterioridad a su promulgación.

Dentro de los aspectos que se destacan de la ley, se pueden señalar los siguientes:

• Se obliga a que todos los predios que superen los 2.000 metros cuadrados de área construida, sin importar su uso, se sometan a una supervisión técnica independiente. Esta supervisión sin perjuicio de las obligaciones que los constructores en virtud de la licencia deben cumplir. 

• Debe conservarse registro de todo el proceso de supervisión de la obra, documentando la participación y acompañamiento de tanto del diseñador estructural como del ingeniero geotecnista. 

• Se exige la Certificación Técnica de Ocupación, la cual se convierte en obligatoria y deberá ser expedida bajo la gravedad del juramento por el supervisor técnico independiente, una vez finalizada y antes de entregada la obra. En la citada certificación debe constar que se contó con la supervisión correspondiente y que la edificación fue ejecutada de conformidad con los planos, diseños aprobados, el Reglamento de Construcciones Sismo Resistentes y demás normas que le fueren aplicables al proceso constructivo. 

Esta certificación deberá protocolizarse  junto con el acta de supervisión en escritura pública e inscribirse en el folio de matrícula el predio matriz y en el de todas las unidades privadas de las etapas resultantes del proyecto. Sin esta certificación protocolizada e inscrita, los Notarios y registradores no podrán otorgar ni inscribir, respectivamente, una escritura de transferencia de propiedad de inmuebles nuevos. 

• Se incluyen multas sucesivas mensuales de 25 salarios mínimos mensuales legales vigentes para los titulares de la licencia, los constructores responsables y enajenadores de vivienda, si se permitiera la ocupación de edificaciones nuevas sin el certificado de ocupación antes señalado. 

• En la ley se dedica el capítulo II expresamente a la protección del comprador, obligando al constructor o enajenador de vivienda a amparar los perjuicios patrimoniales causados a los propietarios de vivienda nueva que se vean afectados dentro de los diez (10) años siguientes al certificado de ocupación. 

• Se crea del Registro Único Nacional de Profesionales Acreditados para adelantar las labores de diseño, revisión y supervisión de que trata la Ley 400 de 1997. Este registro será administrado por el Consejo Profesional Nacional de Ingeniería (COPNIA). 

• Se establece un régimen de incompatibilidades especial para quienes adelanten labores de revisión de diseño o supervisión técnica independiente de la construcción. 

• La Ley modifica la Ley 1575 de 2012 en lo que se refiere a las inspecciones y certificados de seguridad que deberán realizar los cuerpos de bomberos. 

Quedan muchos aspectos por reglamentar, y no puede desconocerse que la obligacion de verificación de cumplimiento de las normas urbanísticas continúa en cabeza de las autoridades municipales y distritales, quienes deben ejercer control urbano de conformidad con lo previsto en el artículo 61 del Decreto 2150 de 1995 y artículo 109 de la Ley 388 de 1997, por lo que las nuevas exigencias llegan a complementar dicha labor. 

Si  bien es cierto que cada vez existen más requerimientos para los constructores, en especial de vivienda,  no es menos cierto que esta es una actividad que en su ejecución no había sido verificada adecuadamente en cuanto a la supervisión técnica que señala esta Ley y valdría la pena que en su reglamentación diferenciaran las labores de interventoría técnica, que ya son conocidas, de las actividades de supervisión técnica en los términos planteados en la citada Ley. 

Finalmente debemos señalar que esta Ley comenzará a regir a partir de su promulgación para los proyectos cuya licencia de construcción se radique en legal y debida forma después de entrada en vigencia, con excepción del Título IV referente a los Curadores Urbanos, que solo entrará en vigencia pasado un año.  Lo anterior significa que no será aplicable a proyectos que se encuentren licenciados y cuya radicación se hubiere realizado antes de la promulgación de la Ley, así como tampoco a las modificaciones de licencias vigentes, las que serán resueltas con fundamento en las normas y reglamentaciones que sirvieron de base para su expedición.

Esperaremos su futura reglamentación a cargo del Gobierno Nacional para poder hablar en realidad de Viviendas Seguras.

Escrito por: Diana Carolina Rodríguez García

Abogada - Universidad de la Sabana
Especialista en Derecho Económico y de los Mercados y Derecho Contractual Universidad del Rosario

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