LA VIVIENDA DE INTERES SOCIAL (VIS), UN GANADOR EN ESTE PRIMER TRIMESTRE DE 2022

LA VIVIENDA DE INTERES SOCIAL (VIS), UN GANADOR EN ESTE PRIMER TRIMESTRE DE 2022

LA VIVIENDA DE INTERES SOCIAL (VIS), UN GANADOR EN ESTE PRIMER TRIMESTRE DE 2022

 Por: LIDYA MABEL CASTILLO SANABRIA, Doctoranda en Ciudad Territorio y Planificación Sostenible (URV) España, Máster en Antropología Urbana (URV) España, Abogada Universidad de la Sabana (Colombia)".

La mayor parte de la demanda potencial de vivienda nueva en el país es Vivienda de Interés Social (VIS), con cerca de 75%. En 2021, tres de cada cuatro viviendas que los hogares colombianos adquirieron, fueron bajo esa clasificación, cuyo valor no supera los 150 salarios mínimo mensuales legal vigentes.

 

Este protagonismo de la vivienda VIS se puede explicar por la oferta de subsidios del Gobierno Nacional, la calidad de los proyectos y precios atractivos. Con la suma de un subsidio a la cuota inicial y una cobertura a la tasa de interés, los hogares de menores ingresos logran su cierre financiero efectivo. En este programa, la demanda de subsidios se duplicó y la tendencia describe que esa dinámica continuará. De igual forma, el incentivo para la compra de vivienda nueva del segmento medio, conocido como el FRECH No VIS, ha marcado un evidente cambio positivo de tendencia, con un 2021 en el que se logró un crecimiento de 8%.

 

Recordemos que el programa Mi Casa Ya, es un subsidio a la cuota inicial de la tasa de interés para hogares con ingresos mensuales inferiores a cuatro smmlv, mientras el Frech No VIS, que permite que hogares que compren una vivienda nueva con precio entre $135 millones y $500 millones, reciban un subsidio mensual equivalente a medio salario mínimo por siete años, para el pago de la cuota del crédito hipotecario.

 

Sin embargo, es preciso señalar que, datos recientes han mostrado un repunte también favorable de la inversión en el segmento medio y alto. Durante el año pasado, las ventas por segmentos tuvieron resultados que describen un apetito de inversión generalizado en el mercado, y para este segmento de propietarios, se ha diseñado la cobertura de tasa de interés FRECH No VIS, en el que se brinda un apoyo mensual de $500.000 para el pago del crédito hipotecario que se haya solicitado.

 

La Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), manifiesta que para este año se proyecta una comercialización de 256.000 viviendas nuevas, de las cuales 186.000 serán VIS. Eso representará un crecimiento anual total del mercado de 7% y, en el caso de VIS, de un 10%.

 

Según este mismo informe de Camacol, el Índice de costos de construcción de vivienda (ICCV) ha presentado incrementos importantes en los últimos dos años, impulsados en su mayoría por el componente de materiales. Para marzo de 2021, la variación de índice total se ubicó en 4,9% y 6,6% para materiales. Por su parte, los otros dos componentes que integran el índice total y que son mano de obra y maquinaria y equipo han seguido sendas a la baja y tienen unas variaciones actuales de 2,2% y 0,8%, respectivamente. Es tal el panorama, que la variación anual del ICCV ha superado el nivel general de precios al consumidor.

 

Por otro lado, según estimaciones del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, 2022 se proyecta como el mejor año en la historia de la vivienda en Colombia, logrando cifras récord por cuarto año consecutivo. Se espera que las iniciaciones de VIS crezcan 12%, llegando a 125.000 unidades. Y en el total del mercado, se llegará a 181.000 unidades iniciadas, un 8% más que en 2021.

 

El Gobierno Nacional, ha dispuesto una serie de programas que benefician tanto la compra de vivienda VIS como la No VIS y que permiten atender a todos los hogares colombianos, indistintamente de su nivel de ingreso.  Por último, y en cuanto al tipo de vivienda que se espera compren los colombianos, los expertos en el tema dicen que no se cuenta con una caracterización estricta, pues ellas suelen depender de la naturaleza de la expansión urbana en diferentes zonas.  

Otro de los factores a tener en cuenta es el crédito hipotecario, factor que se encuentra en un mercado favorable soportado en tasas de interés en niveles mínimos históricos, un sector financiero con un canal de crédito de largo plazo muy competitivo, y una oferta de proyectos con más de 156.000 viviendas en todos los segmentos y regiones que describen una amplia gama de opciones de inversión. Y no menos importante, la confianza de los hogares a la hora de optar por la vivienda como su mejor inversión. A lo largo de los últimos años, las búsquedas de proyectos de vivienda en canales virtuales y visitas a las salas de venta se ha multiplicado por 3.

 

Buscando que Colombia sea un país de propietarios como se ha declarado en oportunidades anteriores, se viene desarrollando el Programa de Vivienda Jóvenes propietarios, que brinda condiciones preferenciales de financiación para estos compradores de VIS, a través del Fondo Nacional del Ahorro. Los requisitos son Tener entre 18 y 28 años, estar interesado en comprar una vivienda de interés social (VIS) nueva, tener ingresos inferiores a los 4 s. m. m. l. v. para acceder al subsidio de vivienda, no ser propietario de vivienda, no haber recibido un subsidio de vivienda del Gobierno Nacional anteriormente. Este programa consta de 3 tipos de ayuda: tasas de interés preferenciales (de las más bajas del mercado), un porcentaje de financiación más alto (ya que se llega a financiar hasta el 90% del valor de la vivienda) y garantías (este factor hace referencia a que el Gobierno Nacional es el codeudor de la familia).

 

¿Qué viene para el 2022? En balance, el panorama luce positivo para garantizar la continuidad de esta dinámica. El anuncio reciente del Presidente de la República acerca de la suficiencia de subsidios y la continuidad del programa Mi Casa Ya en 2022, los 40.000 cupos del programa para el segmento medio (FRECH No VIS) disponibles para este año, la salud del mercado en materia de rotación de la oferta y dinámica comercial, y el mejor contexto de demanda potencial soportado en avances del mercado laboral, son factores esenciales. Con todo esto, la perspectiva nos describe que 2022 tendrá un crecimiento en ventas de vivienda de 7%, con un aumento en los inicios de obra del orden de 27%, y que se traducirá en 17% más de generación de valor agregado y en 240.000 puestos de trabajo adicionales.

 

Sin embargo, no se deben desconocer los desafíos que se tienen en 2022. El primero es el aumento de los costos de construcción de vivienda, los cuales crecen actualmente a una tasa de 7%, con el conjunto de materiales aumentando en 9% cada año y con precios de insumos esenciales para el sector como el hierro y el acero creciendo por encima de 23% anual. A esto se suma el reto que supone para la financiación de hogares y empresas el aumento de las tasas de interés en el país. En el frente institucional, los trámites y los procedimientos para el normal desarrollo del mercado inmobiliario siguen siendo críticos y generan sesgos a la baja en la perspectiva del sector. Y finalmente, la incertidumbre propia de un año electoral, en el que las decisiones de inversión de todos los actores en la economía se ponderan por el riesgo de potenciales decisiones que afecten el modelo económico y el desarrollo sectorial.

 

En resumen, con la visión objetivamente optimista que mantenemos desde el sector de la construcción de edificaciones y teniendo en cuenta la importancia económica y social de la vivienda, esperamos que este 2022 este caracterizado por un mercado de vivienda con más inversión, más empleo y más regiones.

 

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