LAS ARRAS EN LOS CONTRATOS DE PROMESA DE VENTA DE INMUEBLES

LAS ARRAS EN LOS CONTRATOS DE PROMESA DE VENTA DE INMUEBLES

LAS ARRAS EN LOS CONTRATOS DE PROMESA DE VENTA DE INMUEBLES

 

Por:  LIDYA MABEL CASTILLO SANABRIA Abogada de la Universidad de la Sabana (Colombia), Antropóloga Urbana de la URV (España).

Todos hemos oído hablar alguna vez del pacto de arras que se incorpora dentro de la promesa de venta, pero si nunca hemos comprado o vendido una vivienda es posible que, tengamos muchas dudas acerca de qué son, para qué sirven y cuántos modelos existen.

En primer lugar, debemos saber que esta cláusula forma parte del contrato de promesa de venta, es un documento de carácter privado en el que se reflejan todas condiciones pactadas durante la negociación de la compraventa de un inmueble, así como las penalizaciones a las que hay que hacer frente en caso de su incumplimiento.

Este documento tiene mucho peso ante la ley, dado que será el que el notario usará para elaborar la escritura de la compraventa de la propiedad, por lo que es importante informarnos e informar en el caso de los agentes inmobiliarios, a sus diferentes clientes, de los puntos clave del pacto de arras.

Existen en Colombia, y bueno en la mayoría de códigos civiles que he estudiado a lo largo de Latinoamérica y ahora en España, tres (3) tipos de arras. Arras penitenciales, confirmatorias y penales, incorporar una u otra dependerá del objetivo que tengamos respecto a la compraventa del inmueble.

Empezare con las arras penitenciales o de desistimiento permite, como su nombre indica, que cualquiera de las partes pueda desistir el contrato libremente. Las arras consisten, como lo indica el artículo 1859 del código civil, en las cosas que se dan en garantía de la celebración o ejecución de un contrato, y que en caso de que una de las partes se retracte, el que ha dado las arras las perderá, y quien las ha recibido debe restituirlas dobladas.

En este caso, comportará abonar el importe exacto que se haya estipulado previamente en el contrato, por parte de quien renuncie a él.  Comprador. Si el comprador incumple el contrato perderá el importe que previamente ha pagado en la firma, que suele ser del 10% del valor de la compraventa. Propietario. Si el propietario incumple el contrato se verá obligado a devolver el doble del importe que recibió por parte de la parte compradora en el momento de la firma.

Por otro lado las de arras confirmatorias, garantizan que la compraventa se va a llevar a cabo y supone un anticipo del importe del inmueble, a cuenta del precio. Las arras confirmatorias están reguladas por el artículo 1861 del código civil, lo que es importante es que este tipo de arras, las  confirmatorias se deben acordar expresamente por escrito, y en tal caso no hay retracto; pero si no nada se dice al respecto, la ley presume que persiste el derecho al retracto.

En este caso, no se establecen de forma clara las penalizaciones. Sin embargo, en caso de incumplimiento del contrato la parte afectada puede exigir la venta o una indemnización por daños y perjuicios, pero debe interponer una demanda judicial.

Y por último, las arras penales establecen la cantidad que perderá el comprador en caso de que la compraventa no se lleve a cabo por una cuestión de incumplimiento de sus obligaciones. Como en el contrato de arras confirmatorias, se entrega una señal de reserva, pero en este caso funcionará como indemnización si se rompe el contrato. El contrato de arras penales tampoco se puede desistir.

Las arras penales se dan para confirmar la celebración o la ejecución del contrato, en tanto la cláusula penal es una sanción que se impone a la parte que incumple el contrato o retarda el cumplimiento de la obligación principal. Al final, La diferencia esencial entre las arras penitenciales y las confirmatorias consiste en el hecho de que las penitenciales permiten el desistimiento del contrato, mientras que, si firmamos unas arras confirmatorias, la otra parte nos podrá exigir el cumplimiento del mismo.

Lo más importante es recalcar que la que más se usa y aparece en los modelos consultados no solo de manera física y en internet es la penitenciaria en la cual el vendedor tiene la opción de desistir de la operación y devolver al comprador por duplicado el importe recibido.

Respecto a cuánto dinero hay que abonar, suele ser del 10% del valor total de la compraventa, aunque no hay una cantidad mínima o máxima fijada por la ley, por lo que las partes decidirán este importe en función de sus necesidades. Esta cantidad será descontada del precio final.

De la misma forma, se acordará una penalización que afectará a cualquiera de las partes que no cumpla con todo lo pactado en el contrato.

En caso de incumplimiento del contrato de arras tenemos dos formas de reclamar la penalización que nos corresponde.

Por vía extrajudicial. Es la más sencilla. El primer paso recomendado es enviar un burofax a la otra parte solicitando el cumplimiento del contrato. Si esta opción no funciona, existe la opción de interponer un recurso conocido como “acto de conciliación”, en el que se exige la ejecución del contrato.

Por vía judicial. En este caso deberemos interponer una demanda judicial, con la ayuda de un abogado, que deberá representarnos.

NO olvidemos lo que todos los contratos de promesa de venta de inmuebles deben contener de manera obligatoria:

• Los datos personales de ambas partes, generales de ley si se trata de persona natural o jurídica
• Una descripción detallada de la vivienda, conforme lo indique el título de tradición, y si se trata de un inmueble en propiedad horizontal mencionar los generales de la copropiedad
• El importe que se debe pagar en concepto de paga de inicial y la forma de pago completa mencionando los medios en cómo se realizara, en donde es oportuno mencionar la obligatoriedad de que todo pago se realice por medios bancarios
• El precio que se va a pagar por la vivienda
• El tiempo máximo para concretar la venta ante el notario
• Las posibles cargas del inmueble, y el compromiso del vendedor de ponerlos al día al momento de la firma de la escritura ante el notario público
• El reparto de los gastos de la compraventa

“El contrato de promesa de venta es, un documento muy importante, por lo que debemos prestarle especial atención si queremos vender o comprar un inmueble”.

                                                                                                                                                         

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