Lo que será tendencia en materia de vivienda para 2024, y como cierra el sector este 2023

Lo que será tendencia en materia de vivienda para 2024, y como cierra el sector este 2023

Lo que será tendencia en materia de vivienda para 2024, y como cierra el sector este 2023

 

Lidya Mabel Castillo Sanabria

Abogada/Master en Antropología urbana/

Doctoranda Ciudad, Territorio y Planificación Sostenible URV

El mercado residencial colombiano seguirá experimentando una fuerte demanda en lo que resta de 2023. Sim embargo para 2024, es necesario tener en cuenta factores como, el crecimiento de la población, la estabilidad económica y la urbanización, a fin de continuar impulsando la necesidad de viviendas. No es menos importante tener en cuenta que, el trabajo remoto ha llevado a un mayor interés en propiedades ubicadas fuera de las áreas urbanas densamente pobladas. Todo esto nos lleva a hablar de un tema muy importante como es la construcción y venta de micro apartamentos.

Una de las polémicas suscitadas por el nuevo POT (Plan de Ordenamiento Territorial -Decreto 555 de 2021) de Bogotá se refiere al área mínima de la vivienda permitida: 36 metros cuadrados y 42 metros cuadrados para la Vivienda de Interés Social (VIS). Conocedores en el tema, aseguran que esta medida se opone al funcionamiento del mercado, jalonado por el cambio en la demanda residencial que resulta de hogares cada vez más pequeños, y que este fenómeno justificaría la construcción masiva de los denominados micro apartamentos.

Por otro lado, quienes defienden la medida creen que ella garantiza que la vivienda cumpla su función social –intimidad, salud física y mental–, condiciones aún más importantes tras el confinamiento domiciliario por la pandemia. Si se usan estándares mínimos de espacio público o equipamientos por habitante en la ciudad, ¿por no cabe aplicar la misma lógica en el espacio privado de la vivienda? Para aportar a la respuesta y sugerir líneas de acción, debemos considerar los requerimientos de vivienda, las necesidades de los distintos tipos de hogares y su localización en diversas zonas de la ciudad. Es por ello que quiero en esta columna referirme a tres importantes temas, tamaño del hogar, micro apartamentos, ya no queremos vivir en grandes espacios (casas).

1. El hogar es un conjunto de personas que viven bajo un mismo techo. No obstante, en Colombia el hogar es también unidad de gasto o consumo, que depende de presupuesto común. Así pues, el hogar agrupa a todos los que comparten vivienda junto con todas las actividades que ello conlleva. Entonces puede haber más de un hogar por vivienda, como ocurre en los inquilinatos.

Los cambios en el mercado residencial y las formas de habitar son interdependientes, pues los hogares son la unidad de demanda de la vivienda. Además, la cantidad de hogares cambia con el tamaño de la población y su tendencia a conformar y disolver hogares. Pero, también puede cambiar en función de las transformaciones sociales y económicas, como la caída de la fecundidad, los cambios en los roles de género, la preferencia por residir fuera del hogar paterno, y la proliferación de formas de corresidencia e, indirectamente, de familias cada vez más diversas.

En el caso de Bogotá y los municipios cercanos, como en casi todo el mundo, el tamaño promedio del hogar ha disminuido: de 3,3 personas en 2005 a 2,7 en 2018 (DANE, Censo, 2018). Sin embargo, todo promedio esconde fenómenos más complejos. Para el caso de Bogotá, al observar la distribución de los hogares según su tamaño en 2005 y 2018, es posible identificar tres tendencias:

1. Los hogares de cinco y más integrantes, así como los hogares extensos y compuestos han disminuido tanto en número como en porcentaje. Este tipo de hogares eran frecuentes en el siglo pasado, ahora son muy escasos en la mayor parte del mundo. Aunque estos hogares disminuyeron, son numéricamente relevantes —17 por ciento— y corresponden a grupos de medios y bajos recursos.

2. Las parejas con hijos siguen siendo la categoría más representativa en la región —aun cuando su importancia ha disminuido—. La demanda de viviendas para hogares de 3 y más personas es estable —44 por ciento—, aunque no exclusivamente en las zonas con mayor pobreza.

3. La reducción del tamaño promedio del hogar ha sido jalonada por el aumento de los hogares conformados por 1 y 2 personas, que pasan de representar el 30 por ciento en 2005, al 44 por ciento en 2018, y que hoy cinco años más tarde sigue aumentando. Esto se debe al aumento de las parejas sin hijos y de los hogares unipersonales o que corresiden con otros.

Esto nos lleva a concluir, que es cierto que el tamaño promedio de los hogares en la región ha disminuido, pues hoy es de 2,7 integrantes. Pero esta cifra esconde que más del 57 por ciento de los hogares tienen 3 o más integrantes. Por tanto, la oferta de vivienda también debe contemplar dichas necesidades o preferencias, especialmente para grupos de menores recursos.

1. Los hogares unipersonales son un fruto saludable de la modernización social, cuyo aumento requiere la oferta de microapartamentos.

Los hogares unipersonales han aumentado en todo el mundo, pues ahora es posible que tanto hombres como mujeres vivan individualmente, de manera transitoria o definitiva, en cualquiera de las etapas de la vida. Aunque usualmente los hogares unipersonales se asocian con profesionales o estudiantes jóvenes, específicamente, en Bogotá este grupo, formado por el 21 por ciento de los hogares, es muy heterogéneo. Por ejemplo:

• El 25 por ciento de los habitantes en estos hogares unipersonales superan los 60 años.

• También se da diversidad socioeconómica, ya que el 45 por ciento de esos hogares son de estratos bajos (aunque sean aún más frecuentes en las zonas más acomodadas).

Ante el aumento de estos hogares, la respuesta natural es producir apartamentos de muy escaso metraje. Estos son objeto de debate en el ordenamiento territorial debido a la preocupación por la suficiencia y calidad del espacio.

Este tipo de vivienda está localizada principalmente en zonas de alto valor inmobiliario, y los inversionistas han mostrado un enorme interés por ellas. El área reducida implica que, aunque los precios por metro cuadrado son elevados, el valor total es inferior al tope que define la Vivienda de Interés Social. Entonces, la construcción recibe exenciones tributarias, sin que su venta esté dirigida a los beneficiarios de los subsidios, este tipo de viviendas son las denominadas viviendas de interés social de renovación urbana.

Sin embargo, es un error afirmar que todos los hogares unipersonales constituyen una demanda potencial para los denominados micro apartamentos. Residir en ellos conlleva costos altos, tanto por el precio en el mercado inmobiliario como porque implica repartir entre pocos aportantes la responsabilidad de todos los recursos necesarios para la vida.

De hecho, no todos los hogares unipersonales de la región viven en apartamentos independientes. Por el contrario: el 12 por ciento convive con otros hogares en la misma vivienda, y el 20 por ciento vive en cuartos de inquilinatos. Por tanto, el 32 por ciento de los hogares unipersonales de la región vive en condiciones habitacionales precarias y no pueden acceder a vivienda de calidad.

De lo anterior se desprenden una certeza y una pregunta. La certeza. No es posible argumentar que a través de los micro apartamentos se puede satisfacer la demanda de Vivienda de Interés Social. Para los grupos más precarios —destinatarios de la vivienda social— los hogares con tamaños numerosos son los más estratégicos para la supervivencia.

Entonces, ¿qué tipo de vivienda es necesaria para cubrir las necesidades de los grupos más vulnerables? La proliferación de viviendas cada vez más pequeñas parece sacrificar el sistema de vivienda para hogares extensos.

En conclusión, aunque los micro apartamentos pueden ser una buena solución habitacional para un grupo específico de los hogares unipersonales, no lo es para la totalidad. Por eso mismo su presencia no se puede traducir de manera inmediata en demanda potencial por este tipo de vivienda. Bajo este argumento, parece conveniente delimitar un tamaño mínimo para las VIS, aunque no necesariamente lo sea para los otros segmentos de mercado.

Es por ello, que ratifico la importancia de dar valor por parte del Gobierno Nacional, e importancia en la configuración de construcción de vivienda de interés social a partir de las viviendas colaborativas (cooperativas de vivienda), que permiten obtener precios reducidos al momento de construir la vivienda, amplias áreas de acuerdos con las necesidades de cada hogar, y generar convivencia entre los pobladores y residentes.

1.  Las viviendas se registran en la información censal según su tipo —casa, apartamento, cuarto, otro—. Esta clasificación permite ver cambios como el aumento de los apartamentos en Bogotá. Al mismo tiempo que los apartamentos aumentan en número y participación, las casas aumentan cada vez más en el caso de Bogotá — el censo de 2018 registró 215.148 casas más que el de 2005—.

 En este sentido, cierto grupo de hogares mantiene un interés por las casas, y no por los apartamentos. Las casas son el tipo de vivienda preferido por los hogares más numerosos, pues son amplias y tienen mayores posibilidades de adaptación. Según el censo de vivienda de 2018, las casas representaron el 35 por ciento de las viviendas en la región.

Su ubicación está altamente concentrada, lo que tiene una causa socioeconómica y un condicionante espacial. El tipo de vivienda compatible con los hogares extensos se concentra en zonas periféricas. La especialización de las zonas centrales y periféricas del área urbana que se delinea, combina criterios de ingresos y de tipo de hogar que plantean la necesidad de ajustar los equipamientos y servicios públicos para diferentes sectores.

Por otra parte, la transformación y renovación urbana sufrida en las grandes ciudades colombianas entre 2005 y 2018, ha generado que este tipo de vivienda, modifique su uso, casas que pasan de ser usadas como residencia a tener un uso comercial, de oficina, de educación, etc. En estos casos, no se modifica la estructura del inmueble, pero sí deja de ser contabilizado en las estadísticas censales como una vivienda, y el redesarrollo, que conlleva la demolición de la casa (s) para el desarrollo de proyectos de mayor altura. Las casas que ya no se utilizan como vivienda plantean el eventual despoblamiento de ciertos sectores de la ciudad, mientras que el redesarrollo plantea la necesidad de incorporar requerimientos de soportes urbanos a la construcción en zonas de expansión, de consolidación y de renovación.

En conclusión, las casas no solo siguen existiendo, sino que su cantidad aumenta principalmente en lugares periféricos. Las nuevas necesidades, gustos y preferencias de la demanda se expresan de manera diferencial en el territorio y demuestran la importancia de las restricciones de la oferta sobre las formas de habitar de los hogares.

Resumen se puede señalar que la actual reducción del tamaño promedio de los hogares no refleja la totalidad de las realidades demográficas recientes, y por esta razón, las opiniones generales tienden a magnificar el papel del hogar unipersonal como protagonista de la demanda por vivienda. Esta postura llevo a ignorar los hogares extensos y las casas en las dinámicas metropolitanas que son muy comunes no solo en Colombia sino a lo largo de Latinoamérica.

Tras la disminución en el tamaño promedio de los hogares se esconde una diversidad de tipos y tamaños de hogares de distintos niveles socioeconómicos, que debe ser tenida en cuenta para planear los tipos de vivienda a construir. El tamaño del hogar no puede entenderse apenas como la expresión de cambios sociales, pues las restricciones del mercado inmobiliario pueden estar afectando la calidad de vida de la población

A pesar de las oportunidades, el sector inmobiliario en Colombia nos enfrentamos a algunos desafíos que será fundamental abordar de manera proactiva, entre ellos se incluyen:

• La inflación, que puede afectar los costos de construcción y financiamiento.

• La incertidumbre política y económica a nivel nacional e internacional, los cuales pueden influir en las decisiones de inversión.

En este sector se está produciendo una situación un poco compleja, toda vez que hay un choque entre la oferta y la demanda. Por un lado, el aumento de la materia prima global de commodities, sumado a la inflación generalizada a nivel mundial, ha provocado que las constructoras no tengan el mismo apetito para el inicio de nuevos proyectos en las ciudades principales, perdiendo la tracción ganada en los últimos años.

Por otro lado, se encuentra la reforma tributaria, que ha ocasionado que, la escasez de fondos destinados a subsidios para la compra de vivienda y las altas tasas de interés, desincentiven los futuros compradores impactando fuertemente en las ventas de este sector.

Si bien esta ha sido una situación generalizada en las grandes ciudades, también se observan importantes oportunidades en la consolidación de ciudades intermedias en las cuales varias constructoras han visto grandes oportunidades de construcción de nuevos proyectos, cambiando el panorama e impactando en el desarrollo de otras regiones del país, y de esta manera alivianando dicha situación en este sector.

 

Una pregunta que dejo para que, de ser posible la pongamos en debate y me gustaría tener comentarios: ¿en qué medida la planeación urbana y la oferta de vivienda se adaptan a las transformaciones sociales y demográficas de los hogares, y viceversa, en tiempos actuales?

 

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