Loan To Income que es y cómo funciona en Colombia-
Loan To Income qué es y cómo funciona en Colombia
Lidya Mabel Castillo Sanabria
Abogada/Master en Antropología urbana/
Doctoranda Ciudad, Territorio y Planificación Sostenible URV
La decisión de comprar una nueva vivienda, en la mayoría de los casos viene acompañada de los ahorros que hayamos realizado, lo que compromete gran parte de nuestros ingresos durante bastante tiempo. Es siempre recurrente la pregunta acerca de cuánto dinero se necesita para pagar la entrada de una casa, pero igual de importante es saber qué porcentaje de riesgo puede asumir mi economía para poder disfrutar del préstamo que nos acerque hasta ella, aunque antes de tomar una decisión es importante que sepas qué es un préstamo.
El conocido como loan to value (LTV), o relación valor-préstamo, es un ratio que se usa habitualmente en trámites hipotecarios para medir el porcentaje entre la cantidad del préstamo y el valor del inmueble que se utiliza como garantía. Este parámetro es habitual para que las entidades financieras calculen el riesgo de las operaciones en las que interviene una hipoteca.
De esta manera se permite examinar el riesgo hipotecario, estar al día de los cambios en las políticas de concesión de las financieras y, a fin de cuentas, conocer la calidad de los préstamos. Es decir, una perspectiva del negocio hipotecario de las entidades bancarias en el que, cuanto menor sea el LTV, mejor será la calidad del préstamo y menor riesgo de morosidad existirá.
Como puede calcularse el loan to value
Una vez que sabemos que es el loan to value, calcularlo es bastante sencillo. Lo primero que debes hacer es dividir la cantidad del préstamo entre el valor de la última tasación realizada del inmueble que deseas adquirir. Después, únicamente tendrás que multiplicar el resultado por 100 para convertirlo en un porcentaje.
Por ejemplo, si quisieras solicitar una hipoteca de $400.000.000 para obtener una vivienda tasada en un valor de $600.000.000, deberás dividir el importe del préstamo entre el valor de la propiedad y, después, multiplicarlo por 100. En este caso tendríamos un LTV del 75%.
Este porcentaje influirá directamente en la decisión del banco de prestarte o denegarte el préstamo. Si tu resultado es un LTV menor al 80 %, tendrás más posibilidades de obtener un préstamo hipotecario, teniendo la posibilidad también de ser titular del préstamo hipotecario, pero no de la vivienda e, incluso, conseguirás una tasa de intereses más baja.
Además, por descontado queda que un LTV más alto significa un incremento en el riesgo para el prestamista por dos motivos:
La cuantía: la cantidad de dinero a prestar será mayor y, en el caso de que el valor de la vivienda disminuya, el prestamista perderá más dinero.
El compromiso: cuanto más dinero invierta el cliente por adelantado, conocido como down payment, menos probabilidades tendrá de abandonar la inversión.
Esto último es importante, ya que, para calcular el LTV con exactitud debes sopesar cuánto dinero tienes previsto aportar en un primer momento teniendo en cuenta, además, los gastos derivados que implica la hipoteca: impuestos, tasación, notario, etc. Tu aportación inicial, que carga con estos gastos, se resta al importe acordado con el vendedor y, por lo tanto, acaba aclarando el importe final de la hipoteca que deberás pedir.
Como norma general los gastos rondan el 10 % del importe de compra, aunque es una cifra que varía según la comunidad autónoma o la presión fiscal, entre otras. Si nuestra inversión, a modo de down payment, conlleva un 35 % del valor tasado de la propiedad y los gastos suponen un 10 %, al final sólo podremos restar un 25 % al total del importe. En este caso, la aportación por parte de la financiera podría ser de un honesto 75 %.
¿Cómo reducir tu loan to value?
Ahora que ya sabes qué es el loan to value, como habrás podido imaginar, cuanto mayor sea la aportación inicial, más bajo acabará siendo el LTV. Si además no supera el 80 %, podremos beneficiarnos de diferentes ventajas en nuestra primera vivienda. De manera similar ocurre con una segunda residencia, pero en esta ocasión el límite aconsejable del LTV suele bajar hasta el 60 %.
También se puede negociar el importe ofreciendo una oferta más baja, recurrir al dinero de familiares y amigos para reunir una cantidad de entrada mayor o, directamente, buscar propiedades más asequibles para gozar de estos privilegios y de unos intereses más bajos. En muchas entidades se puede pedir un estudio de crédito gratuito para decidirte o no por un préstamo de esta envergadura.
En definitiva, saber qué es el loan to value y cómo se calcula es fundamental a la hora de realizar un trámite hipotecario. Es conveniente recordar que si supera el 80 % existirán más dificultades a la hora de conseguir un préstamo y que si optamos por presentar un down payment este tendrá que contar con los gastos derivados.
En el caso de Colombia, en días pasados, los bancos propusieron un importante cambio que les permitiría a millones comprar casa, justo en medio de la crisis por la que atraviesa el sector constructor. La idea fue planteada desde Asobancaria, gremio de las instituciones financieras que operan en el país.
Según la información publicada, es necesario tomar medidas para potenciar la vivienda No VIS, es decir, aquella que tiene un precio superior a $195 millones en la vigencia 2024. Lo anterior, permitiría darle un impulso a la economía en medio del proceso de ajuste actual por el que atraviesa el sector y la economía.
Comentarios
Artículo sin comentarios