LOS INTERVINIENTES EN LOS CONTRATOS CIVILES INMOBILIARIOS

LOS INTERVINIENTES EN LOS CONTRATOS CIVILES INMOBILIARIOS

LOS INTERVINIENTES EN LOS CONTRATOS CIVILES INMOBILIARIOS

 

LIDYA MABEL CASTILLO SANABRIA Abogada - Universidad de la Sabana (Bogotá, D.C.- Colombia), Máster en Abogacía Internacional - ISDE Barcelona, Máster en Antropología Urbana, Migraciones e Intervención Social, Universidad Rovira i Virgili Tarragona España.

Previo a mi próxima conferencia, relacionada con los contratos civiles inmobiliarios, que llevare a cabo a mediados de septiembre de 2021, he venido generando artículos relacionados al contenido de los mismos – las arras, capacidad jurídica, estado civil-. Hoy quiero dedicar este espacio a los intervinientes. Dentro del espacio de la comparecencia, al inicio del contrato, vamos a incorporar la información relacionada con las personas naturales o jurídicas, o sus representantes, dividiéndolas como vendedor – propietario, mandante-, comprador o arrendatario – por otro lado.

Los contratos civiles inmobiliarios propios de esta actividad económica, aunque variados son de importancia para quienes son profesionales inmobiliarios, notarios, constructores, agentes inmobiliarios, abogados y/o todo aquel que tenga un interés en el tema, encontramos dentro del abanico de contratos los propios de la compraventa de bienes inmuebles como es la promesa de compraventa y su escritura pública, en el caso del arrendamiento el contrato, sin embargo de tener en cuenta cuando se entrega la administración del bien a un tercero (inmobiliaria), el cual se realiza un contrato de mandato y de administración para ejercer de arrendador.

Lo primero entonces, es señalar que, según la legislación se establece que los intervinientes pueden ser personas naturales o personas jurídicas. Las personas naturales son identificadas plenamente con sus nombres y apellidos, y su documento identificativo, que en Colombia es la cédula de ciudadanía, mientras en el caso de los extranjeros, es su pasaporte. Aunque los nombres propios no tienen ortografía, la sugerencia es que se incorpore tal y como lo indica el documento de identificación.

Continuamos con señalar que la persona natural, es mayor de edad, - los menores de edad pueden ser intervinientes de un contrato cuando son titulares de la propiedad, pero los mismos se representan a través de sus padres, su administrador o su tutor legal, es muy común, y el ejemplo más claro, es cuando siendo menores de edad han heredado.

Su estado civil, que en el artículo anterior describo ampliamente, pero que deseo recalcar ahora, se refiere a que, se es soltero, o se es casado, y estas dos vertientes pueden ser, soltero sin unión marital de hecho, o soltero con unión marital de hecho -compañeros permanentes-, y en los casados, puede ser, casado con sociedad conyugal vigente, o casados con sociedad conyugal disuelta y liquidada, los viudos vuelven a ser solteros son unión marital de hecho, y en cuanto a los separados de debe indicar en el texto como se obtuvo dicha categoría que generalmente es por sentencia judicial.

Por ultimo y no menos importante, se indica el domicilio del interviniente, en cuanto a la ciudad y país, sin necesidad de mencionar su dirección completa, por cuanto esta información se anexa en la clausula de las notificaciones. Y es aquí, donde hablare de aquellas personas naturales que son representadas por un tercero, y este es el caso de la actuación a través de poderes.

Los poderes los tenemos de dos tipos, poder general, que es aquel que realizamos ante notario público, su solemnidad es ir en papel notarial y formar parte del protocolo de la notaria, es de mucho interés porque con este documento público el interviniente – puede bien ser el comprador o el vendedor-, facultan a un  tercero, para que en su nombre y representación realicen un sin número de actuaciones, como comprar, vender, tramites bancarios como abrir cuentas bancarias, inversiones entre muchas otras, la otra forma de representación es el poder especial que es un documento privado, en el cual se indica el nombre del interviniente de su representante, y la actividad especial que con este documento realizara la persona. Para ser utilizado por parte del representante, no solo debe contar con la escritura pública de poder general sino con su vigencia, que se trata de un certificado emitido por la notaria en el que se señala que la escritura no ha sido revocada y se encuentra vigente.

Cuando se trata de poder especial en la legislación notarial colombiana, se exige que el mismo contenga la dirección completa del inmueble, tal y como lo indica el certificado de tradición de matricula inmobiliario emitido por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, o el boletín catastral, se indique la matricula inmobiliaria con su numero prefijo y su identificación numérico, la ciudad donde esta ubicado el inmueble, la cedula catastral que se obtiene del certificado catastral, o titulo de tradición, o del impuesto predial. Por último, si el inmueble esta afectado a vivienda familiar, mencionar que se otorga poder – en el caso del vendedor-, de que esta persona lo cancele, o en el caso del comprador de afectar o al menos al momento de ser indagado por el notario, de señalar su consentimiento o no. Este documento privado se autentica la firma y preferiblemente huella por parte de quien lo otorga. En cuanto a su vigencia, ha sido un tema importante por evaluar, por cuanto la ley o la costumbre no indican nada al respecto, así que es a concepto subjetivo del notario.

Y bueno para terminar, paso a revisar las personas jurídicas como intervinientes de los contratos civiles inmobiliarios. Este tipo de persona puede ser tanto vendedor como comprador. En cualquiera de las formas, es importante haber revisado el certificado de existencia y representación legal emitido por la Cámara de Comercio. Tener en cuenta el nombre de la persona jurídica y su extensión comercial (SAS, S.A, LTDA etc.) y su NIT (Numero de identificación Tributaria).       

La persona jurídica normalmente esta representada por una persona natural, a quien identificaremos de la manera en como lo mencione inicialmente, y al final ha de verse si esta persona (representante legal) se encuentra facultado para realizar la transacción, especialmente en la parte del precio, en donde en muchas empresas se limita. Si el certificado de existencia y representación legal, indica que no tiene facultad para poder actuar libremente, el contrato debe acompañarse de un acta de junta directiva, en el cual se señale la autorización para poder actuar.

Considero de interés dar un breve espacio a un tema de interés cuando hablo de personas jurídicas en Colombia, dado que, según la Cámara de Comercio y el Código de Comercio, tenemos las Sociedades por Acciones Simplificadas SAS, las sociedades anónimas S.A, y las sociedades limitadas Ltda. Una sociedad unipersonal es aquella conformada por una sola persona, pero en Colombia la sociedad unipersonal no existe como tal, pero sí existen figuras que permiten crear una empresa o persona jurídica con un solo socio.

Es posible constituir una empresa o sociedad con un solo socio, que conforme una persona jurídica distinta ese único socio, pero técnicamente no es una sociedad unipersonal. Así las cosas, la sociedad unipersonal no existe; lo que existe es la empresa unipersonal creada por la ley 222 de 1995, que no tiene la característica de sociedad. La sociedad con un solo socio es posible bajo la figura de la S.A.S, que sí es una sociedad comercial en toda regla, que puede estar constituida por uno socio, o más.

La creencia de que existe la sociedad unipersonal, se debe a un error precisamente de la ley 1258 del 2008, quien hizo referencia a la sociedad unipersonal creada según la ley 1014 de 2006, cuando en realidad dicha ley nunca se refirió a la sociedad unipersonal sino a la empresa unipersonal contemplada por la ley 222 de 1.995, por tanto, la sociedad unipersonal a la que se refiere la ley 1258 de 2008 no existe, no tiene sustento legal alguno, fue simplemente un error del legislador al introducir dicho término en la ley 1258 de 2008.

En resumen, al día de hoy sólo existe la empresa unipersonal y la sociedad por acciones simplificada constituida por un solo socio, figuras que son distintas a la sociedad unipersonal.

 

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