Perfil de los arrendatarios: Las inmobiliarias buscan a los mejores en 2023
Perfil de los arrendatarios: Las inmobiliarias buscan a los mejores en 2023
“De media, el 40% del salario se dedica al pago del alquiler de vivienda, sin embargo, los expertos recomiendan no destinar más del 35% “
Por: Lidya Mabel Castillo Sanabria Abogada/Master en Antropología urbana/Doctoranda Ciudad, Territorio y Planificación Sostenible URV
Una de las principales preocupaciones de los propietarios que quieren alquilar su vivienda, y de las inmobiliarias, es encontrar buenos arrendatarios, algo que en muchas ocasiones no resulta nada fácil, por muchas razones. Entre ellas, muchos arrendatarios se retrasan o directamente no pagan las mensualidades del alquiler, no cuidan la vivienda como es debido, llevan a cabo obras sin el consentimiento del propietario, o molestan al resto de vecinos, entre otras situaciones.
De hecho, varios estudios aseguran que la morosidad en el alquiler ha aumentado de forma considerable desde el estallido de la pandemia, una situación que se mantiene desde entonces; ahora, principalmente, por el aumento generalizado de precios, la inflación, que ha hecho que muchas familias tengan dificultades para llegar a fin de mes.
Por todo ello, es muy importante elegir a un buen arrendatario, si se tiene pensado alquilar una vivienda, y por ello mi recomendación principal es recurrir a los servicios de una inmobiliaria, que se asegure de elegir al mejor arrendatario. EL primero de los aspectos que analizan las inmobiliarias para encontrar a un buen arrendatario es revisar y analizar a fondo la estabilidad laboral y salarial del arrendatario y sus codeudores.
Así, por ejemplo, una persona que gane $3.000.000 al mes podrá – sugerido por expertos- destinar $1.050.000 a pagar la renta mensual del alquiler, siempre que no destine más de lo recomendado, que es, como decimos, el 35% de su salario. Por lo general, y lo más visto es que se invierta entre el 40% y 50% para el pago de estos costos, siendo demasiado y no dejando que las familias puedan cubrir otros gastos necesarios.
Para asegurarse de que un posible arrendatario es solvente, es habitual que las agencias le pidan:
- las tres últimas nóminas donde indique salario total y neto (para un inmueble promedio debe ganar entre dos y tres veces el valor del arrendamiento)
- la última declaración de la renta – si declara renta-
- el contrato de trabajo, o vinculación laboral, contrato de prestación de servicios y otros que puedan demostrar relación laboral.
- el informe de vida bancaria y financiera
El arrendatario debe adquirir el formulario de postulación y, luego, conseguir dos codeudores (uno con finca raíz y otro solvente, claro dependiendo el monto del canon de arrendamiento) y anexar adicionalmente los siguientes documentos: certificado de Libertad y Tradición del inmueble que se arrienda, fotocopias de extractos bancarios de los últimos seis meses, y de cédulas de ciudadanía. Una vez se cumpla con estos requisitos, el correspondiente estudio toma entre 8 y 24 horas. En caso de ser aprobado hay que firmar el contrato de arrendamiento, este mismo trámite se sigue cuando se adquiere la póliza de arrendamiento.
Gracias a toda esta documentación las agencias pueden conocer la estabilidad salarial y laboral del posible arrendatario, y sus codeudores, así como la antigüedad en los respectivos puestos de trabajo que ha ocupado a lo largo de su vida.
Eso es especialmente relevante, por dos motivos: primero, porque si dispone de cierta antigüedad en el trabajo actual, en caso de despido contará -previsiblemente- con una buena indemnización. En segundo lugar, porque las agencias valoran positivamente que las personas permanezcan varios años ocupando el mismo puesto de trabajo, ya que ello garantiza su compromiso con éste, algo importante también para con el inmueble que quieren alquilar.
Por otro lado, las agencias buscan compromiso por parte de los posibles arrendatarios; no sólo respecto a pagar la renta sino también a la hora de mantener la vivienda en buenas condiciones, de permanecer en el piso el máximo tiempo posible, cumplir el reglamento de propiedad horizontal, las normas de convivencia, y de no molestar a los vecinos, entre otros aspectos.
Y eso requiere obviamente de un compromiso y de seriedad por parte de los arrendatarios. Aquí influyen varios factores, como el hecho de que la persona o personas interesadas ya hayan vivido antes de alquiler o que se trate de una familia, que probablemente tendrá pensado quedarse más tiempo que un grupo de estudiantes, por ejemplo.
Por último y para evitar el impago, se ha hecho recurrente la suscripción de la Póliza de seguro de arrendamiento como aval para asegurar el contrato. Se trata de una garantía que respalda y le paga al propietario el arriendo, los servicios, la administración y los posibles daños ocasionados al inmueble, en caso de que el inquilino incumpla con alguna de estas obligaciones.
El propietario solicita el servicio a una aseguradora o afianzadora. Al hacerlo será esta empresa la que se encargará de hacer el estudio de capacidad de pago del inquilino y de aprobarlo o desaprobarlo, según su historia crediticia y referencias comerciales y bancarias. Además, esta se ocupará de hacer el contrato y de asesorar al propietario en todos los aspectos relacionados con el proceso de arrendamiento.
En principio, con la póliza de arrendamiento básica, todas las opciones existentes en el mercado cubren la elaboración del contrato de arriendo, el pago de hasta 36 meses de arriendo, en caso de que el inquilino incumpla, al igual que todos los costos jurídicos -si hay necesidad de un proceso-.
Sin embargo, algunas empresas ofrecen como parte de la póliza básica servicios y cubrimientos adicionales como la administración (36 meses), los servicios públicos (equivalentes a 2 meses) y asistencia domiciliaria para daños en tubos, chapas, vidrios, tejas, etc. Esto depende de la entidad con la que vaya a tomar el seguro de arrendamiento.
Para obtenerla, basta con que el propietario solicite la póliza y de ahí en adelante, la aseguradora o afianzadora lo asesorará. Quien desee tomar en arriendo el inmueble debe cumplir con la documentación y condiciones estipuladas con la aseguradora o afianzadora.
Estos seguros afianzamientos se pueden adquirir de tres maneras:
- Directamente con la aseguradora o afianzadora. De este modo, el propietario sigue manejando su inmueble con la seguridad de que la aseguradora o afianzadora le garantizará los pagos.
- Por medio de una inmobiliaria. En este caso es necesario consignar el inmueble para que la firma inmobiliaria lo administre y le realice el trámite ante la correspondiente aseguradora o afianzadora.
- A través de Internet. Con esta opción, los propietarios pueden solicitar el servicio sin tener que desplazarse a una oficina y además, seguirán manejando directamente su inmueble con la seguridad de que la correspondiente afianzadora le garantizará los pagos.
¿Cuánto cuesta una póliza?
Las tarifas de las pólizas y los montos de cubrimiento variarán según la aseguradora o afianzadora a la que se acuda. En algunos casos el valor de la póliza o fianza básica, que se cancela de contado una vez cada año, es del 50 o 60 por ciento de 1 canon y en otros casos, el pago se realiza mensual sobre un porcentaje que varía entre el 2 y el 6 por ciento del arriendo. Para ampliar los cubrimientos cada empresa ofrece diferentes alternativas y tarifas adicionales.
¿Qué más cobran?
- Algunas de las firmas afianzadoras y aseguradoras cobran el formulario de solicitud de arrendamiento. Otras lo obsequian.
- Los derechos de realización del contrato también tienen un costo, el cual varía según la afianzadora o aseguradora. En otros casos, son las inmobiliarias las que cobran este servicio.
- El estudio de capacidad de pago y aprobación de arrendamiento del inquilino (este lo asume el interesado en alquilar el inmueble).
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