Área mínima de una vivienda social: ¿Cuál es el tamaño ideal en Colombia?

Área mínima de una vivienda social: ¿Cuál es el tamaño ideal en Colombia?

Área mínima de una vivienda social: ¿Cuál es el tamaño ideal en Colombia?

 

Lidya Mabel Castillo Sanabria-Doctoranda en Ciudad, Territorio y Planificación Sostenible.

El pasado 03 de agosto, fue radicado el Proyecto de ley 107 C denominado “Por medio del cual se establecen condiciones para la promoción, estándares calidad y acceso de la Vivienda de Interés Social y Prioritario y se dictan otras disposiciones”, ante la secretaria de la Cámara de Representantes. Dicho proyecto de ley presentado principalmente por Representantes del Partido Alianza Verde, discurre en tres temas de importancia como son, porcentaje de suelo útil para el desarrollo urbano de vivienda VIS y VIP, área mínima y la calidad de la vivienda social, y los criterios de focalización del hogar que podrá adquirir este tipo de vivienda.

En realidad, tres temas muy importantes, pero para el desarrollo puntual de esta columna me he de quedar con el área mínima y la calidad de la vivienda social, entendiendo que los otros dos temas requieren de espacios individuales, en donde sea posible puntualizar la normativa vigente, y lo que se pretende con el proyecto de ley.

Cuando hablamos de área mínima, se generan grandes debates entre usuarios, constructores, promotores, gobiernos locales y el nacional, y todos aquellos que intervienen en la operación. Muchos de los usuarios, al preguntarles sobre como quisieran sus viviendas, indican que sean cómodas, funcionales, con los espacios necesarios y aptas para albergar a una familia; y algo que repiten de manera incansable, en una palabra, que sean “dignas”. De hecho, existen un poco más de 3110 proyectos en 130 municipios del país, de los cuales una tercera parte son inferiores a 150 millones de pesos (VIS), concebidos para satisfacer las necesidades y demanda de las familias con menores posibilidades económicas.

Las llamadas VIS se consideran como la vivienda mínima en Colombia y sus características se determinan de acuerdo con las regulaciones consignadas en las Guías de Asistencia Técnica para la calidad de las VIS, expedidas por el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio de Colombia. Fueron formuladas en el año 2011 y se fundamentaron tanto en los derechos humanos como en aspectos claves de la norma NSR-10. Allí se contemplan los materiales, las normas aplicables y los procedimientos que atañen a la construcción de este tipo de construcciones. Desde luego, velan por la calidad de los insumos y estructuras, de manera que una familia pueda habitarla sin poner en riesgo su bienestar ni su seguridad.

Si bien, las regulaciones intentan garantizar una vivienda digna, con un número de metros cuadrados de área que deben favorecer la cotidianidad de las familias que las ocupan, normalmente conformadas por cuatro miembros, esto en realidad no sucede. Para tal efecto, una propuesta de estándares de calidad pasa por considerar el tamaño de los hogares como un factor clave a la hora de definir estándares de calidad con el fin de garantizar unas condiciones de habitabilidad adecuadas.

Al hacer una revisión de los tamaños de hogar a nivel nacional se encuentra que no todos los municipios cuentan con las mismas características demográficas y de mercado. De acuerdo con las cifras del DANE (GEIH-2021), el tamaño medio del hogar municipal proyectado a nivel país es de 2,9 personas, con diferencias significativas, un ejemplo de esto son Vaupés y Nariño, donde el primero tiene un tamaño medio de hogar de 4,41 y el segundo de 2,58.

Asimismo, se encuentra que 16,6% de los hogares está compuesto por 1 persona, un 44,5% entre 2 y 3, mientras que el 39% tienen 4 o más miembros. Al hacer un acercamiento a la población de menores ingresos, se encuentra que el 60% de los hogares que ganan hasta 4 SMMLV (81,6% de los hogares urbanos) tienen 3 o más personas, lo cual es un indicador para tener en consideración a la hora de definir estándares de calidad que respondan a estas características.

Es por ello que, en lo que refiera al número de metros, el recientemente presentado Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá ha sido motivo de controversia, dado que establece que el mínimo habitable es de 42 metros cuadrados, área que aplica para las viviendas VIP y VIS, mientras que le otorga 30 metros cuadrados a las no VIS.

En esta lógica desde el Distrito Capital se cuenta con algunos antecedentes, por un lado Lagos de Torca define un área mínima para VIS o VIP como el número mayor entre 42 m2; asimismo, se cuenta con el programa de Oferta Preferente, que tiene dos objetivos fundamentales, por un lado, garantizar que una porción de la vivienda de interés social y prioritario le llegue a los hogares de menores ingresos, y por el otro lado, que las viviendas a las que accedan estos hogares tengan unos mínimos estándares de calidad, entre los que se encuentran área mínima de 36 m2, 2 habitaciones, iluminación y ventilación, mínimo enchape en la cabina de ducha, combo sanitario y accesorios.

Otros municipios del país también han adoptado estándares de calidad a través del tamaño mínimo de la vivienda. Antioquia ha sido pionero en definir estándares de tamaño y habitabilidad. Medellín a través del Acuerdo 48 de 2014 define (artículo 370) normas relacionadas con la habitabilidad y accesibilidad de las edificaciones, que en el caso particular de la vivienda de interés social contempla los siguientes parámetros; para vivienda con 1 alcoba se requiere un área mínima de 30m2, 45 m2 para la de 2 alcobas, 60 m2 para la de 3 alcobas 60 m2 y 80 m2 con 4 alcobas.

Asimismo, Bello, en el Acuerdo 033 de 2009 (artículo 188) y Sabaneta en su Acuerdo 007 de 2019 (Articulo 229), en ambos casos se define como área mínima de la vivienda social del 54 m2. Por su parte, Envigado a través del Acuerdo 010 de 2011 (artículo 204), definen un área mínima de 55 m2 para la vivienda social. Rionegro por su parte en su Acuerdo 02 de 2018, define un estándar de 48 m2 para la vivienda social.

Finalmente, Cali también define un área mínima con un estándar de 50 m2 para VIS a través de su Acuerdo 0373 de 2014 (Articulo 342).

De un proyecto de investigación realizado por la Facultad de Estudios a Distancia FESAD, Universidad Pedagógica y Tecnológica de Colombia (UPTC), en la ciudad de Tunja, cuyo objeto era explorar los procesos de adjudicación de la vivienda social, entre otros factores transversales, les fue posible en 2020 concluir que:

1) La vivienda que les fue adjudicada les ha mejorado su calidad de vida en un alto porcentaje, aunque el proceso de adjudicación tuvo sus falencias.

2) Están relativamente satisfechos con la ubicación de los dos proyectos VIS puesto que les permite un acceso rápido y cómodo a los sitios donde pueden satisfacer sus necesidades básicas y acudir al uso de servicios generales que les generan bienestar.

3) Manifestaron estar insatisfechos en tres aspectos: hubo retrasos prolongados en la adjudicación y entrega de la VIS, las características físico espaciales de algunas viviendas no fueron óptimas y faltó control estatal sobre los procesos administrativos seguidos por las empresas contratistas.

4) Para mitigar algunos aspectos de insatisfacción en los usuarios, es perentoria una clara interpretación de la legislación existente sobre la VIS de modo que, posibilite la participación ciudadana en la planeación de futuros proyectos y la suscripción de contratos con empresas de

reconocida trayectoria que garanticen el derecho a una VIS digna para quienes la necesitan.

5) Los proyectos VIS explorados generaron satisfacciones parciales en los usuarios y por eso conviene mejorar la interacción entre sus actores, optimizar los procesos de adjudicación de VIS.

Pese a los esfuerzos realizados, considero importante continuar generando estudios de investigación que permitan determinar con cifras, las necesidades de los diferentes usuarios de vivienda social VIS y VIP, entendiendo como lo señala la exposición de motivos del proyecto de ley que “De acuerdo con lo anterior, se evidencia que la VIP no registra un aumento en participación y por el contrario la demanda por este tipo de vivienda es importante, así para garantizar la producción de vivienda de interés prioritario se debe incidir desde la norma ya que el mercado no la produce. Por lo anterior, se propone para el tratamiento de desarrollo que el porcentaje mínimo obligatorio de suelo útil destinado a Vivienda de Interés Social Prioritario (VIP) pasé del 20% actual (Artículo 46 de la Ley 1537 de 2012) al 30% para los municipios con población urbana superior a quinientos mil (500.000) habitantes y localizados en su área de influencia”.

Por último, y que no sirva de excusa, entendiendo el momento económico actual, no solo a nivel Nacional sino mundial, sucede que, de cara a la viabilidad de los proyectos, los constructores se enfrentan a situaciones complejas, pues las viviendas VIS y VIP tienen regulado el precio máximo de venta al consumidor (150 smlmv y 90 smlmv, respectivamente), mientras que los insumos están sujetos a las variables propias del mercado, y es por ello que la producción de vivienda VIP es insuficiente en nuestro país, y por ello muchos constructores pasan de llevar a cabo proyectos sociales, porque las cifras no le compensan económicamente.

Para mejorar realmente las condiciones de producción de vivienda VIS y VIP en Colombia, se hace necesario, más proyectos de investigación que permitan entender las reales necesidades de los usuarios de vivienda social, en cada región del país, la configuración de los hogares, y las características que dichas viviendas deben tener dependiendo de los climas en los que se emplaza (climas fríos, templados, cálido seco y cálido húmedo), espacios físicos, geográficos, demográfico, social, político y económico.

Algunos datos fueron tomados de la Exposición de Motivos del Proyecto de Ley 107C de 2022

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