SINIESTROS MÁS COMUNES AL MOMENTO DE ARRENDAR UN INMUEBLE
SINIESTROS MÁS COMUNES AL MOMENTO DE ARRENDAR UN INMUEBLE
Por: LIDYA MABEL CASTILLO SANABRIA Abogada de la Universidad de la Sabana (Colombia), Antropóloga Urbana de la URV (España).
A pesar de haber pasado ya un poco más de un año desde la declaratoria de pandemia por el Covid-19, aún existe mucha incertidumbre en el sector inmobiliario, dada la alta tasa de siniestros que se están registrando día a día en las empresas de seguros por temas relacionados con el arrendamiento. Al final, disponer de una pólizas de arrendamiento, es la mayor de las garantías que podemos ofrecer a nuestros diversos arrendatarios y propietarios para hacer menos difícil esta situación.
En la actualidad, los principales incumplimientos del arrendatario están en los siguientes puntos
- Retraso en el pago del alquiler pactado
El mayor incumplimiento de los arrendatarios, es la demora en el pago de las expensas pactadas. Una situación que el último año la pandemia ha agravado, según constatan varios de los profesionales con los que he tenido contacto.
Aunque menos común, la crisis por el coronavirus, también ha incrementado la peor versión de este incumplimiento: El impago de alquiler, y negarse a su vez a abandonar el inmueble pese al incumplimiento contractual. Para ello es importante proponer como medidas para dar seguridad al propietario, analizar la solvencia de los arrendatarios para que puedan responder en caso de impagos, no solo él, sino en caso contrario su codeudor solvente o con finca raíz.
Lo habitual es la póliza de seguro, cubra de seis a doce meses del alquiler impagado.
- Deterioro del estado de la vivienda a la entrega
Es relativamente frecuente encontrarse con arrendatarios muy exigentes al entrar en el inmueble, y muy laxos a su salida. La entrega de una vivienda que a su propietario le cuesta reconocer por los desperfectos en el mobiliario y electrodomésticos, manchas y agujeros en las paredes o arañazos en el suelo.
De nuevo, el propietario se enfrenta a una situación difícil de solucionar, pero hacer uso de las herramientas de que dispone sirve para mitigarla. Para ello es preciso dejar reflejado en el inventario inicialmente firmado y al final en el acta de entrega el estado de la vivienda, mediante un anexo detallado fotográfico, por ejemplo. En general, cuanto mayor sea la fianza aportada por el arrendatario, hasta un máximo de tres meses, mejor respaldado estará el arrendador, en el caso de tener que descontar cantidades por desperfectos imputables a su inquilino.
- Molestias al vecindario
El tercero de los incumplimientos más comunes del arrendatario son “las molestias a los vecinos”. En las diferentes experiencias de los agentes queda patente la amplia casuística: desde el incumplimiento de las normas de la comunidad de vecinos a la celebración de fiestas o reuniones no permitidas, ahora más por las restricciones por la pandemia, pero también el desarrollo en la vivienda de actividades no permitidas e incluso enfrentamientos personales.
Escenarios de difícil solución, ya que han de mediar denuncias de los vecinos reiteradas, que sirvan al propietario para apercibir a su arrendatario y, en caso de seguir produciéndose, incluso instar al desahucio por incumplimiento contractual. Por ello se insiste en la importancia de filtrar bien a los candidatos, y no solo desde la visión económica, también “pidiendo referencias de ser posible de anteriores arrendadores que se puedan contrastar, así como investigar algo en redes sociales, que son muy traicioneras. Medidas perfectamente legales, válidas y recomendables.
Otros incumplimientos comunes
La rescisión de un contrato de arrendamiento de una vivienda donde el arrendatario deja un tercero que no figura en el contrato.
Abandono de la vivienda sin cumplir con duración mínima obligatoria fijada.
Problemas derivados de las mascotas.
Subarriendo del inquilino a otras personas sin consentimiento del propietario.
No comunicación en tiempo de la salida de la vivienda.
Queda claro que prever todos los escenarios es imposible, pero se debe tener siempre en cuenta evaluar correctamente al arrendatario, constituir póliza de arrendamiento bien se la global que ofrece la inmobiliaria y/o la póliza individual que toma el propietario, allegando para ello toda la documentación y estudiar antecedentes y análisis financiero, y luego hacer bien el contrato.
Se debe incluir un documento firmado por las dos partes por el que se regulan las acciones a acometer en la vivienda y los responsables de cada una de ellas, y también aceptar el modelo de arbitraje o mediación para resolver conflictos. Disponer de un buen seguro de impago de alquiler es fundamental, al igual que contar con una gestión profesional de toda la relación con el arrendatario.
“La póliza de arrendamiento cuesta dinero, pero ahorra problemas y tiempo, porque es importante actuar rápidamente cuando hay problemas”.
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