Tenencias intermedias en Colombia: Más allá de la propiedad y el alquiler

Tenencias intermedias en Colombia: Más allá de la propiedad y el alquiler

Tenencias intermedias en Colombia: más allá de la propiedad y el alquiler

 

Si bien en Colombia son ampliamente reconocidas como formas de acceder a la propiedad inmueble, la tradición, y el alquiler, todas ellas con justo título (escritura pública debidamente registrada y/o contrato de arrendamiento debidamente formalizado en documento privado por las partes), es preciso señalar que además de estas figuras, el código civil colombiano prevé la existencia de otras que considero de importancia evaluar, y concientizar, sobre su valor en cuanto a la titularidad, limitaciones, riesgos y/o efectos que determinan que se debe mejorar las condiciones de ellas en aras de proponer muchos bienes inmuebles en estas categorías, como vivienda social, y así mejorar las altas cifras de déficit habitacional del país, que aunque se viene  trabajando por parte del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, este puede ser de interés en cuanto a su implementación.

España, determina que las tenencias intermedias son la propiedad compartida y la propiedad temporal, en las que encajan, pero con otros nombres, la propiedad en proindiviso, figura que se puede encajar las herencias (propiedad compartida), y el usufructo (propiedad temporal).

Empecemos entonces por definir cada figura. Una propiedad proindiviso es aquella que pertenece a varias personas, donde cada una posee una parte del bien, de manera que cada uno sólo posee parcialmente el bien sin determinar qué parte del bien le pertenece. El proindiviso se refiere a una propiedad que no se ha dividido por lo que está en comunidad, es decir, pertenece a dos o más personas. Un bien, como puede ser una casa, está en proindiviso o en comunidad, cuando no está dividida, y todos son dueños de ella, pero al no estar dividida, cada quien, tiene un porcentaje de la propiedad.

El proindiviso tiene la característica, y el problema, de no poder identificar lo que le corresponde a cada una de las partes, pues se trata de una cuota o participación abstracta sobre el total del bien. Como ejemplo una vivienda que pertenece a 5 hermanos, cada hermano posee un 20% de la vivienda, pero un 20% de cualquier parte de la vivienda. No se puede afirmar que uno es el dueño de la sala, el otro de la cocina, otro del cuarto de arriba, otro del garaje, etc., y esa indefinición es su principal característica.

Esa característica hace que sea difícil administrar una propiedad en proindiviso, pues al no existir una división material del inmueble, todos son dueños de todo y ninguno de nada, de allí que en algunos casos es necesario fijar reglas claras para la administración de la propiedad, de manera que ningún copropietario resulte afectado por la actividad de los otros comuneros. Hay muebles o propiedades que son indivisibles, pero otros sí se pueden dividir y así individualizar la parte que le corresponde a cada uno, como sería el caso de los lotes de terreno, que por la vía del desenglobe (cuando hay mutuo acuerdo entre las partes por dividir).

En el caso de las viviendas colaborativas, pasa algo interesante, y es que el lote o la propiedad inmueble, le pertenece a la persona jurídica, y los socios, por división acordada – sin título de propiedad-, se le asigna una parte para sus espacios privados – íntimos-, y de manera colectiva usan en los espacios comunes – sala, comedor, cocina, lavandería etc.), pero al final sigue siendo una propiedad pro indiviso o como se diría en España una propiedad compartida, donde cada socio posee un porcentaje de participación.

Cuando la propiedad en proindiviso genera renta o ingresos, estos se distribuyen en la misma proporción en que cada copropietario es dueño del bien según dispone el artículo 2328 del código civil. Como la propiedad requiere de mantenimiento y reparaciones, estas deben ser asumidas por todos los copropietarios a prorrata de la participación de cada uno al tenor del artículo 2327 del código civil. Y un detalle a considerar: Las deudas contraídas a favor y en nombre de la propiedad proindiviso tiene un tratamiento claro consagrado en el artículo 2325 del código civil:

“La venta de la propiedad proindiviso se puede hacer total o parcialmente, y en caso de venta parcial, unos comuneros pueden comprar la parte de los otros, conforme los artículos 2336 y 2337 del código civil”.

En cuanto al usufructo – como tenencia temporal-, se trata de un derecho real que permite gozar de un bien o cosa ajena a cargo de luego restituirla, y en Colombia está regulado por el código civil a partir del artículo 823. La real academia de la lengua española define el usufruto como el derecho a disfrutar bienes ajenos con la obligación de conservarlos. En el usufruto, la persona que goza de ese derecho pude usar, gozar o disfrutar de un bien que no le pertenece, con el compromiso de conservarlo y restituirlo a su dueño cuando se extinga el derecho de usufruto.

Por consiguiente, el usufructuario, persona titular del derecho de usufructo, es apenas el tenedor de la cosa, bien o propiedad, lo que impide que pueda tenerla en calidad de posesión, siendo un mero tenedor. El usufructo no se tiene el dominio o la propiedad del bien, pero se puede gozar plenamente de él, de manera que el usufructuario es apenas el tenedor del bien que pertenece a otra persona.

El derecho real del usufructo se adquiere mediante un contrato de usufructo, en el cual expresamente se le concede el derecho de uso y goce el usufructuario. Usualmente las partes son un nudo propietario – quien es el dueño jurídico del bien, el que ostenta la propiedad y un usufructuario.

Este derecho real del usufructo reviste las siguientes características:

1. Es de carácter unilateral pues las obligaciones solo le asisten al usufructuario las cuales son de devolver la cosa y conservarla cuando esta es no fungible.
2. El usufructuario no tiene la propiedad de la cosa dada en usufructo pues esta le pertenece al nudo propietario.
3. Por ser un derecho real el usufructo se tiene respecto a la cosa.
4. El usufructuario tiene además de la obligación de conservar la cosa, la de constituir caución para la conservación y restitución de la cosa, sino cumple con esta obligación la administración se adjudicará al dueño de la cosa.
5. El usufructo puede ser constituido sobre bienes muebles o inmuebles.
6. Cuando el usufructo recae sobre bienes inmuebles, el usufructuario tiene derecho a percibir los frutos que la cosa produzca.
7. Cuando se trata de bienes muebles el usufructuario deberá devolverla en el estado en que se halle, solo responderá de los deterioros que procedan de su dolo o culpa.
8. Por último, aunque las obligaciones solo le asisten al usufructuario, le es prohibido al propietario ejecutar actos que perjudiquen al usufructuario en su derecho.

 

El usufructo es gratuito, pues el usufructuario no debe pagar ningún canon. Recordemos que el usufructo, al ser un derecho real, el usufructuario puede hacer valer el derecho ante terceros.

El artículo 825 del código civil que el usufructo se puede constituir por los siguientes modos:

• Por la ley.
• Por testamento
• Por prescripción
• Por donación
• Por venta.

 

Fue muy típico hace unos años en Colombia, esta figura, en aras de evitar la sucesión y sus gastos notariales y de registro, y era muy propio de padres que realizaban la nuda propiedad a sus hijos y/o herederos, reservando el usufructo. El artículo 829 del código civil señala que el usufructo se puede constituir por un determinado tiempo, o por toda la vida del usufructuario, es decir, de forma vitalicia, mientras viva el usufructuario. Hoy básicamente se constituye una fiducia civil. 

El usufructo se extingue cuando expira el plazo pactado como en el caso del usufructo temporal, y además del tiempo estipulado para que se termine el usufructo, existen otras causales para la extinción de este derecho real, las cuales son:

 

1. Cuando muere el usufructuario, dicha extinción se da, aunque el término estipulado para la terminación de este no haya llegado.
2. Por la resolución del derecho del constituyente, por ejemplo, en la propiedad fiduciaria, cuando el constituyente del usufructo es la persona que tiene la propiedad fiduciaria cuando se cumple la condición por el fideicomisario y toca hacer la restitución.
3. Cuando el usufructuario adquiere de cualquier forma la propiedad de la cosa dada en usufructo, por ejemplo, el propietario vende la cosa al usufructuario.
4. Por prescripción.
5. Por renuncia del usufructuario de su derecho.
6. También puede terminar el usufructo por la destrucción de la cosa, pero solo cuando esta destrucción es total.
7. Por otro lado, también puede terminar el usufructo por declaración judicial lo cual se puede dar por haber incumplido el usufructuario con sus obligaciones.

 

Extinguido el usufructo el derecho de goce vuele al nudo propietario consolidando su derecho pleno, desagregado o desmembrado al constituir el usufructo.

No es menos importante, darle unos renglones a una figura jurídica, que es de interés, en tiempos de titulación de predios urbanos y rurales, por parte del Gobierno Nacional. Me refiero a la posesión de un bien en el derecho civil cobra gran relevancia porque a través de ella se puede acceder a la propiedad o dominio de ella, o perderla por medio de la figura de la prescripción adquisitiva. La posesión es una figura jurídica a través de la cual una persona detenta la tenencia de una cosa con ánimo de señor y dueño como si en realidad fuera dueño de ella, aunque en realidad no lo sea, tal como la define el código civil colombiano en el artículo 762.

La posesión no es otra cosa que creerse dueño de una cosa de la que no se tiene la propiedad o dominio, y actuar como si en realidad fuera el dueño, lo que implica desconocer la propiedad ajena. La importancia de esta figura radica en la medida que por medio de ella se puede obtener el dominio o propiedad de una cosa o se puede perder. El que es dueño de una casa puede perder la propiedad si permite que otra persona la posea, y caso contrario, el que tenga posesión de una casa ajena puede hacerla suya en perjuicio de su verdadero dueño.

La diferencia entre la posesión y la tenencia radica en que en la posesión se actúa como verdadero dueño, en tanto en la tenencia no en la medida en que se reconoce el domino ajeno. El poseedor se cree el dueño y actúa como tal; en la tenencia, al reconocer la propiedad del dominio en cabeza de un tercero (dueño real), se actúa como si no fuere el dueño. Por ejemplo, un arrendatario en su sano juicio no se le ocurriría construir una segunda planta a su casa, porque sabe que no es suya, en tanto el poseedor sí puedo hacerlo sin consultar con nadie.

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