Una figura por analizar, indagar y formular: la Aparcería inmobiliaria, una solución al alto déficit habitacional de Colombia.

Una figura por analizar, indagar y formular: la Aparcería inmobiliaria, una solución al alto déficit habitacional de Colombia.

Una figura por analizar, indagar y formular: la Aparcería inmobiliaria,

una solución al alto déficit habitacional de Colombia.

 

Si bien es cierto en Colombia existe la aparcería que es un contrato en la cual una de las partes, denominada propietario cede el uso de la tierra para que un aparcero, sujeto que tiene los conocimientos técnicos, pero no los recursos económicos, la destine a la producción agrícola o ganadera.

Cabe destacar que dicha figura jurídica, se encuentra actualmente en Colombia en desuso y ha sido reemplazada paulatinamente por el contrato de arrendamiento rústico, esto motivado por dos factores, el primero es que el dueño de la parcela tiene garantizado sus ganancias con el simple hecho de arrendarlas, no tiene ánimo societario ni le interesa el reparto de utilidades y la segunda es que durante la mitad del siglo XX, el abuso del derecho hizo del mismo, un medio jurídico de explotación al campesinado, a través del fraude al contrato de trabajo, agudizando la exclusión social, la pobreza y los conflictos agrarios por la tenencia de la tierra.

A pesar de ello y sin ser indiferentes a los antecedentes presentados, al realizar un análisis profundo en cuanto a las ventajas y los elementos esenciales del negocio jurídico, se puede deducir que el contrato de aparcería es la relación jurídica contractual más idónea y pertinente para el momento histórico que vive el país, en materia de desarrollo agrícola y explotación de la tierra.

Es tan importante que incluso en el Acuerdo de Paz, el documento Final para la Terminación del Conflicto y la Construcción de una Paz Estable y Duradera, el gobierno determinó los principios para la transformación de las políticas públicas dirigidas al sector agropecuario, todas ellas orientadas a una Reforma Rural Integral, en el que se resalta el valor de la familia campesina, se otorga importancia al papel de la mujer cabeza de hogar del sector rural, se recalca el derecho fundamental del acceso a la tierra que tiene el campesino y la obligación por parte del Estado en la prestación de los servicios esenciales en los territorios rurales que conlleve a la realización de una vida digna de sus habitantes.

Por consiguiente, se fijó la creación de la Agencia Nacional de Tierras (ANT) decreto 2365 del 2015, Agencia Desarrollo Rural (ADR) decreto 2364 del 2015, Agencia para la Renovación del Territorio (ART) decreto 2096 del 2016, Consejo Superior del Uso del Suelo decreto 2367 de 2015, Consejo Superior de Restitución de Tierra con el decreto 2368 del 2015 y la Dirección de la Mujer Rural con el decreto 2369 de 2015; entidades que entraron a suplir las funciones del INCODER y están orientados exclusivamente a la transformación del campo en concordancia con el Acuerdo Final.

Pero si esto es factible en material de explotación de tierras en el sector agropecuario, porque no revisar la posibilidad de poderlo implementar en el sector inmobiliario con todos aquellos inmuebles vacíos, o aquellos que los mismo propietarios no pueden, - por carecer de los recursos económicos- rehabilitar, o que mejor que poder llevarlo a cabo en lo que el acuerdo bautizo como la democratización de la tierra, parcelas que obtendrá el Fondo de Tierras a través de la extinción de dominio, la expropiación, los procesos de recuperación de tierras baldías en tenencia de particulares y de la adjudicación de baldíos.

En España este tipo de contrato se conoce como masoveria, se trata de un contrato especial que participa del arrendamiento, y que, en 2008, ante el estallido de la burbuja inmobiliaria y el impacto de sus consecuencias económicas, muchos colectivos sociales han encontrado formas alternativas, más solidarias y sostenibles de garantizar el derecho a la vivienda, y en ese momento es donde resurge la masovería urbana.

La idea es que el propietario de un edificio o vivienda desocupada ceda el derecho a vivir en su propiedad a una persona o grupo de personas que, a cambio de no pagar alquiler, se comprometen a reformar y/o mantener la vivienda en buenas condiciones.

En realidad, es un sistema que beneficia a ambas partes: por un lado, permite que personas sin recursos encuentren alternativas a la vivienda más allá de la vivienda protegida, que además escasea; por el otro, le brinda la oportunidad al propietario de garantizar que su propiedad recibe un mantenimiento a la vez que contribuye a un fin social.

La propuesta es poderla estudiar, analizar y de concluirse que se trata de una fórmula para disminuir los altos índices de déficit habitacional que tiene el país, la vivienda vacía o desocupada, y generar la rehabilitación no solo de inmuebles privados sino también de aquellos públicos que hoy por hoy se deterioran y en un futuro no podrá ser ni siquiera renovados por sus altos costos, se genere una ley que la reglamente.

Las primeras conclusiones a las que puedo llegar es que se trata de contrato surgido de un medio jurídico eficaz, que surge de la voluntad contractual del propietario de la tierra en desuso, y el aparcero, para el mejoramiento de las condiciones de vida sin que se cree un caos y una incertidumbre jurídica, entre las partes.

El contrato de aparcería confiere seguridad jurídica a los diferentes propietarios, en el sentido en que no se vulnera sus derechos fundamentales a la propiedad privada, por lo que seguirán siendo dueños de sus parcelas, mientras que ceden el uso de su propiedad a aparceros, que se ocuparan de mejorar la propiedad, cumpliendo a cabalidad, además, una función social.

En otras palabras, surge una asociación entre el aparcero y el propietario de la tierra, en virtud a una complementación, el primero de ellos cuenta con los conocimientos técnicos para destinar el bien inmueble, el segundo tiene los recursos económicos para financiar proyectos que sean viables tanto financieramente como ambientalmente.

Para el caso de Colombia, con el contrato de aparcería se vendría a cumplir el principio de reparación, reintegrándolo en la sociedad, valorándole como sujeto de derecho y reactivando la economía agropecuaria que al país tanta falta le hace. Cumpliendo su total reparación, cuando supere los requisitos y términos adecuados y establecidos por el Gobierno Nacional, dando lugar a la obtención de la propiedad rural al aparcero.

Por ello, el contrato de aparcería inmobiliaria, es la figura jurídica ideal para la transición y la implementación de otras medidas, pues sus elementos esenciales y las ventajas que podría conllevar a su debida y adecuada utilización, conllevará al progreso habitacional de manera estable y progresiva, reivindicando a la población desplazada, manteniendo la fe en los ciudadanos que quieren y desean ver un país en paz, con equidad y en un desarrollo sostenible.

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