Viviendas abandonadas: ¿Qué hacer con ellas?

Viviendas abandonadas: ¿Qué hacer con ellas?

Viviendas abandonadas: ¿Qué hacer con ellas?

 

Actualmente en Colombia, el 56% de los hogares urbanos es propietario de vivienda, el 36,7% vive en arriendo y el 7,3% restante permanece bajo otro esquema de tenencia, como usufructo u ocupación de hecho. El 73% de los hogares colombianos tiene ingresos inferiores a cuatro salarios mínimos, y buena parte del cual está en el sector informal; un 17% dispone de ingresos entre cuatro y ocho salarios mínimos, y el 10% restante cuenta con más de ocho salarios mínimos.

Es por ello que debe revisarse el censo de viviendas, de manera juiciosa por parte de los Entes Municipales, Departamentales e incluso Nacional, por cuanto la solución de vivienda, este déficit habitacional (que alcanza en el área rural una cifra del 61,4% frente al 23,7% del área urbana), puede estar, aunque en un pequeño porcentaje bajando, en la recuperación de viviendas vacías, abandonadas, terrenos sin explotación, por fenómenos como, pueden ser, el desalojo, la ruina del inmueble, o problemas económicos y financieros por parte del titular de la propiedad, de propietarios personas naturales, físicas inclusive del mismo Estado.

Una vivienda abandonada podría ser propiedad del Estado, y formar parte del inventario de inmuebles de la Nación. Para ello, la principal condición es que no se conozca un propietario de dicho inmueble. O lo que es lo mismo, en los casos en los que un inmueble no tenga un propietario conocido, se entenderá de forma automática que dicho inmueble pertenecerá al Estado. La situación de abandono puede ser denunciada por los vecinos, que ven como el inmueble esta siendo ocupado, o que esta poniendo en riesgo otros inmuebles, o también por razones de salubridad, simplemente poniendo en conocimiento de las autoridades policivas la situación, ellos buscan en la Superintendencia de Notariado y Registro – cuando no se conoce al propietario-, el último registrado, y se trata de contactar con esta persona natural o jurídica. De no ser posible esta acción se procede conforme a la Ley 33.

La Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas establece en su artículo 17 que "pertenecen a la Administración General del Estado los inmuebles que carecieren de dueño". Esta ley denomina a los inmuebles afectados como inmuebles "vacantes", un término que vino a sustituir a lo que en normativas anteriores se calificaba como "inmuebles mostrencos" que son aquellos inmuebles vacantes o sin dueño conocido que por ley pertenecen al Estado.

Y, en efecto, la posesión de estos inmuebles por parte del Estado es por ley. De hecho, la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas explica que la adquisición de estos bienes se producirá por ministerio de la ley, sin necesidad de que medie acto o declaración alguna por parte de la Administración General del Estado. Esto significa que, por el hecho de no conocerse propietario, el inmueble pasa a considerarse propiedad del Estado. La Administración no tiene que responder a ninguna obligación tributaria u otras responsabilidades hasta que no se produzca una incorporación efectiva al patrimonio estatal.

De acuerdo con la normativa, el Estado puede adquirir estos inmuebles en vía administrativa, siempre que no estuvieren siendo poseídos por nadie a título de dueño, y sin perjuicio de los derechos de tercero. Si al hacerlo, se descubriese la existencia de un poseedor en concepto de dueño, se otorga a la Administración General del Estado la posibilidad de entablar la acción que corresponda ante los órganos del orden jurisdiccional civil.

En el caso de que a efectos legales se considere suficientemente acreditada la titularidad estatal sobre dicho inmueble, la ley establece que se procederá a la tasación de la propiedad, a su inclusión en el Inventario General de Bienes y Derechos del Estado y a su inscripción en el Registro de la Propiedad, sin perjuicio de otras medidas necesarias para garantizar la posesión.

Un ejemplo esta, en el Distrito de Buenaventura cuya población para junio del 2018 superaba los 308.000 habitantes, y en 2020 de las casi 93.000 viviendas que se censaron, y el 15.2 % corresponde a viviendas desocupadas, es decir, viviendas completamente abandonadas o a punto de derrumbarse que no han tenido una utilización residencial. Ese 15.2 % es superior en casi el doble a la prevalencia de viviendas desocupadas en todo el terreno nacional, que es el 8.3 %.

Al preguntar a propietarios por las razones por las que mantienen sus viviendas vacías. Aunque son un porcentaje minoritario, estos propietarios aseguran que tienen preocupaciones o miedos que desincentivan que coloquen esas viviendas en el mercado. Sus pesadillas van desde que los arrendatarios que no les paguen, que maltraten la vivienda o que lleguen incluso a perderla. Por eso prefieren mantenerlas vacías.

Un 16% de los propietarios consultados, asegura que en estos momentos tiene una vivienda vacía porque no está en condiciones de venderla o alquilarla, ya que necesita reformas. Y otro 16% asegura mantener la vivienda vacía porque está a la espera de que próximamente vaya a ocuparla algún amigo o familiar. El 14% de los propietarios que en estos momentos mantienen una vivienda sin uso es porque la han heredado y los herederos no se ponen de acuerdo con el uso que le quieren dar a la vivienda.

En España uno de los aspectos clave de las viviendas vacías es el tiempo que se encuentran desocupadas.

Sobre este tema incide el Proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda que define las viviendas vacías como aquellas deshabitadas durante un periodo superior a los dos años y por causas injustificadas.

Por lo tanto, teniendo en cuenta esta definición, del 61% de personas en España que son propietarias de una o más viviendas, hay un 4% que tiene alguna vivienda vacía. Dentro de ese grupo, un 42% la tiene vacía desde hace más de dos años y por causas injustificadas.

Extrapolando esto al conjunto de la población española, el resultado es que un 0,9% de las personas mayores de 18 años tiene una o más viviendas vacías desde hace más de dos años y por causas injustificadas, lo que hace relevante es que es que son el grupo de población que podría verse afectado por un recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) de hasta el 150%.

 

Aspectos positivos

1. Los propietarios señalan que sería importante poder acceder a ayudas de rehabilitación y reformas para garantizar la habitabilidad de las viviendas o acceder a diferentes deducciones fiscales.

2. Poder generar Cooperativas de Vivienda que, bajo la modalidad de Aparcería Inmobiliaria, - me refiero a una columna escrita por mi en semanas pasadas-, y quienes puedan bajo criterios muy específicos, entregar esas viviendas para rehabilitar o renovar a su cuidado a aparceros por un tiempo definido, que permita la realización de obras que restauren el bien a favor del propietario y de cobijo y vivienda otro número de pobladores.

 

Esto generaría seguridad jurídica para todas las partes vinculadas en el proceso, porque de por medio se tendría bien sea contratos directos con los propietarios y las cooperativas de vivienda, o con la Nación como dueña del inmueble.

3. Generar que los municipios, departamentos y ciudades, hagan un censo especifico de vivienda que permita poder encontrar viviendas abandonadas que puedan ser entregadas a la Nación y a su vez a las Cooperativas de Vivienda para de esa manera tener administraciones aptas y profesionales que permitan crear espacios de vivienda para más familias colombianas.

 

 

 

 

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