Y ahora, hablemos de la calidad de la vivienda social que se produce actualmente, parte dos del estudio al Proyecto de Ley 107C- 2022

Y ahora, hablemos de la calidad de la vivienda social que se produce actualmente, parte dos del estudio al Proyecto de Ley 107C- 2022

Y ahora, hablemos de la calidad de la vivienda social que se produce actualmente, parte dos del estudio al Proyecto de Ley 107C- 2022

 

“En la actualidad, 1600 millones de personas, o el 20 % de la población mundial, vive en viviendas inadecuadas, hacinadas e inseguras. Y alrededor del dos por ciento de la población mundial, algo más de 150 millones de personas, simplemente vive sin hogar”

 Por: Lidya Mabel Castillo Sanabria-Doctoranda en Ciudad, Territorio y Planificación Sostenible.

El crecimiento demográfico y la urbanización sin precedentes ejercen presión sobre el mercado de la vivienda, ya que el aumento de la demanda a menudo supera la construcción de nuevas viviendas. Es muy probable que la demanda de vivienda, particularmente en áreas urbanas, aumente aún más debido a los procesos de transición sociodemográfica, cambios en las dinámicas y estructuras familiares o el aumento de los flujos migratorios debido al cambio climático.

Dentro de los países, existe una gran disparidad en lo que respecta a la calidad de la vivienda, no sólo de construcción, sino también sobre aspectos como la ubicación, los servicios, la ocupación o la accesibilidad. Estas disparidades en el déficit de las viviendas especialmente el cualitativo, dentro de cada país, a menudo se señalan conceptualmente, pero no se cuantifican de una manera que sea útil para los formuladores de políticas y las empresas del sector privado del sector de la vivienda.

En lugares en donde no existen serias limitaciones desde el punto de vista de la producción, el desajuste principal y más obvio entre oferta y demanda tiene que ver con el precio de las viviendas: las viviendas existen –o en todo caso, existe la posibilidad de edificarlas o mejorarlas– pero no así la capacidad de las familias para adquirir o alquilar esas viviendas, así como tampoco existe la capacidad de los mercados financieros de ofrecer posibilidades para facilitar que todas las personas puedan acceder a ellas a través de financiación.

La respuesta principal desde el punto de vista de la oferta ha sido enfocar los esfuerzos en la reducción de los costos, dando lugar, en ciertas ocasiones, a otros tipos de desencuentros y desequilibrios. El más extendido es el de construir viviendas en aquellos lugares donde el suelo es más barato –esto es, generalmente, alejado de los centros de trabajo y comercios, con un acceso mínimo a los servicios públicos y de transporte, con dificultades de acceso o en terrenos inadecuados-, generando problemas de sostenibilidad urbana de diferente naturaleza. Es decir, viviendas que se construyen no dónde más se necesitan, sino donde el factor suelo, que tiene un peso importante en el costo final de la vivienda, es más asequible.

Otra práctica frecuente enfocada en incidir en los costos de la vivienda se orienta hacia la reducción de los tamaños de las viviendas o de sus calidades constructivas. Viviendas que pueden resultar más asequibles, pero eventualmente inadecuadas, bien sea porque no cuentan con espacios suficientes, o bien porque sus niveles de confort acústico y térmico, iluminación y ventilación y de servicios públicos, no son apropiados. Adicionalmente, en pro de reducir los costos a través de las economías de escala, se desarrollan viviendas de diseños repetitivos, anónimos, con limitadas capacidades de adaptación y apropiación cultural, y que se entregan en lo que se denomina “obra gris”, - y el usuario debe generar una inversión cuantiosa en elementos como adecuar la cocina, baño, cerámicas (pisos), enchapes, pintura y carpintería etc. Diseños que, eventualmente, pueden conducir a dinámicas de marginación y exclusión social de sus habitantes.

Factores que debemos tener en cuenta al momento de generar políticas de vivienda

El primero de ellos es el crecimiento demográfico acelerado, vinculado históricamente con el crecimiento urbano. A pesar de que algunos contextos presentan hoy en día crecimientos poblacionales y tasas de urbanización muy estables, en gran parte del mundo el crecimiento de la población urbana se encuentra en fases incipientes. Este crecimiento urbano acelerado coincide, en muchos casos, con una falta de planificación y/o desarrollo de las capacidades productivas referidas al urbanismo en general y a las viviendas adecuadas en particular; y este desacople se encuentra en el origen del crecimiento de los asentamientos informales, donde predominan las viviendas inadecuadas.

Por otro lado, los contextos en los que el crecimiento urbano se muestra estable y no tan acelerado, otros cambios demográficos también inciden en la situación habitacional, como el cambio del modelo de estructura familiar. De la familia “clásica”, que sirvió de modelo para el diseño de muchas políticas, programas y proyectos de vivienda, ha habido un cambio progresivo en las últimas décadas hacia una mayor relevancia de otros modelos diferentes de unidades familiares con necesidades específicas en relación con los espacios de las viviendas. La tendencia muestra un número creciente de hogares unipersonales, de parejas sin hijos, o familias monoparentales, entre otros, y una disminución del número de hijos por familia o del número de ocupantes por vivienda, en general.

Otro elemento a considerar es el envejecimiento de la población. A medida que las poblaciones se van haciendo mayores, las necesidades espaciales de la vivienda también se van modificando. Por ejemplo, viviendas de gran tamaño que en un momento acogieron familias numerosas, que van quedando parcialmente en desuso cuando los hijos se independizan. Tendencia que va a mantenerse en las próximas décadas con el envejecimiento progresivo de la población -longevidad-, más acuciado en regiones geográficas que ya pasaron hace unas décadas su transición o explosión demográfica como Europa o América.

Este último elemento, debe ser una prioridad en su estudio e investigación, por cuanto según cifras del DANE su porcentaje para 2021, alcanza el 46,7% en las 13 principales ciudades y áreas metropolitanas, me refiero al sector de la vivienda informal. La informalidad habitacional es una problemática que afecta la calidad de vida de los hogares en condiciones de pobreza y la planeación urbana, que en los últimos años ha tenido algún control gracias a la continuidad y tamaño de la política de subsidios a la vivienda de los pasados dos gobiernos.

En Colombia, aunque cifras oficiales muestran una reducción del déficit habitacional, otras estimaciones muestran un incremento en la construcción de vivienda informal. Lo anterior deja ver que la medición actual del déficit de vivienda excluye variables relevantes para un cálculo más real de la informalidad habitacional, como, por ejemplo, la titularidad del bien.

La oferta de vivienda informal está concentrada en las urbanizadores ilegales y bandas de terreros que ofrecen predios y viviendas en condiciones precarias, sin acceso a servicios públicos y sin títulos de propiedad y que, así mismo, formalizan las transacciones a través de contratos que carecen de validez legal. La demanda de este tipo de vivienda suele estar caracterizada como una población de bajos niveles de ingreso, sin un empleo formal, bajos niveles de educación, y frecuentemente con vulnerabilidades sociales como haber sufrido desplazamiento forzado o ser madre cabeza de familia.

La complejidad de esta problemática demanda una solución desde varios frentes. En primer lugar, es necesario elaborar una aproximación más exacta de las variables relacionadas, a fin de comprender mejor la magnitud y dinámica de este mercado. De otro lado, también resulta relevante contemplar acciones encaminadas a fortalecer los sistemas de vigilancia y control, y los incentivos para que el mercado formal aumente la provisión de vivienda de interés social.

Por lo tanto, es menester hacer frente a la problemática de la vivienda informal no solamente en aspectos de mitigación y curación, sino además de prevención, pues por la naturaleza del asentamiento informal, este debe ser abordado a través de soluciones que van desde la configuración de un nuevo modelo de urbanización, hasta una correcta orientación de la política pública. Finalmente, se tiene que formalización estos predios con planes de mejoramiento, medidas como fortalecer la vigilancia y control de bandas, actualizar los planes de ordenamiento territorial, habilitar suelo, facilitar el acceso al crédito, fortalecer los esquemas de subsidio y combatir la informalidad laboral, pueden ayudar a mitigar y controlar la problemática.

También es importante restringir la oferta informal de vivienda, fortaleciendo el control y monitoreo de las zonas donde esta se produce, y, además, combatir y desincentivar el surgimiento de urbanizadores ilegales, y esto es posible con programas de autoconstrucción (supervisadas por el gobierno), que de alguna manera mimetizan los procesos naturales de construcción en las barriadas, promueven que las propias familias edifiquen directamente sus viviendas, en general de forma progresiva, generalmente acompañados por ayudas públicas, esto es lo que proponen las cooperativas de vivienda

Como principales conclusiones a este debate, pero puede tener muchos otros hilos conductores, tengo:

Dada la enorme inversión pública requerida para la provisión de viviendas en contextos de rápido crecimiento urbano, la única forma de abordar esta problemática es desde una perspectiva de análisis de costo–beneficio a mediano y largo plazo: es mucho más económico invertir en un desarrollo urbano ordenado que corregir y enmendar, en el mediano plazo, los desajustes generados por el crecimiento urbano anárquico, incluidos los asentamientos informales y las viviendas inadecuadas.

Además, dado que la asequibilidad no solo incluye la fase de construcción de los edificios sino también la fase de operaciones, también hay que tener en cuenta la necesidad de mejorar la vida útil de la vivienda utilizando materiales de construcción que aseguren una menor ganancia de calor y frío, así como el uso de estrategias pasivas y activas para reducir costes de los servicios -específicamente el consumo de energía, agua, gestión de residuos y mantenimiento de los edificios- con el fin de garantizar una vivienda asequible durante todo el ciclo de vida del edificio.

Dado que las edificaciones de viviendas muchas veces suelen hacerse con materiales y diseños que aspiran a permanecer en el tiempo y, por tanto, en ocasiones tienden a ser poco flexibles y adaptables a los cambios demográficos, sociales, y de familia, y allí también la necesidad de gestionar viviendas que puedan mutar con el paso del tiempo y sus habitantes, sin poner en riesgo sus estructuras.

Los nuevos enfoques y demandas representan un cambio de paradigma que aún debe terminar de asumirse desde los principales actores involucrados en la implementación, incluidas entidades públicas y privadas, instituciones de investigación, el sector inmobiliario y el de la construcción, la propia ciudadanía, que debe contar con información suficiente y adecuada, hasta los responsables políticos, que son quienes, en última instancia, tienen el poder de introducir cambios en las normativas y leyes, inclusive en aquellos casos en que se quiera generar la producción de materiales de construcción provenientes de la naturaleza – arquitectura vernácula-.

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